Pour un investisseur, comprendre ce contexte est la première étape avant de se lancer.
Un marché 2025 en repli historique
L'Observatoire de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) dresse un bilan sans précédent pour l'année 2025. Les ventes totales de logements neufs ont reculé de 10,8 % par rapport à 2024, passant nettement sous la barre des 100 000 réservations sur l'ensemble de l'année.
Cette contraction est principalement portée par l'effondrement de l'investissement locatif privé. Les ventes aux investisseurs particuliers ont chuté de 51,1 %, ne représentant plus que 19 % des réservations au détail, contre 33 % en 2024. La fin du dispositif Pinel, supprimé au 31 décembre 2024, a privé le marché de l'un de ses moteurs essentiels.
En parallèle, les ventes aux propriétaires occupants ont légèrement progressé de 4,3 %, représentant désormais 81 % du marché au détail. Ce signal témoigne d'une demande d'accession toujours présente, en dépit des contraintes de solvabilité.
Prix moyen des logements collectifs neufs en 2025
En 2025, le prix moyen des logements collectifs neufs s'est établi à 5 754 €/m² en Île-de-France (+1,5 % sur un an) et à 4 826 €/m² en régions (+3,5 %). Les prix sont restés globalement stables sur l'année, au-dessus des 5 000 €/m² au niveau national.
Source : Observatoire FPI, T4 2025.
Des indicateurs qui s'améliorent en fin d'année
Malgré un bilan annuel difficile, plusieurs indicateurs évoluent favorablement en fin de période. Les mises en vente de logements neufs ont progressé de 9,4 % en 2025 par rapport à 2024, atteignant 59 915 logements. Une hausse qui traduit un léger regain de confiance des promoteurs.
Du côté du financement, le taux moyen des crédits immobiliers à l'habitat s'établissait à 3,08 % au quatrième trimestre 2025, selon les données de la Banque de France. Un niveau qui redonne progressivement de la capacité d'emprunt aux ménages.
Du côté de la construction, les autorisations de logements collectifs ont progressé de 17 % au quatrième trimestre 2025 par rapport au même trimestre de l'année précédente, et les mises en chantier de logements collectifs ont augmenté de 13 % sur la même période. Des signaux qui pourraient annoncer un retour progressif de l'offre dans les prochains mois.
Le dispositif Jeanbrun : le nouveau cadre pour investir
Face au vide laissé par la fin du Pinel, la loi de finances pour 2026 a instauré un nouveau dispositif fiscal pour l'investissement locatif privé. Le statut du bailleur privé, également appelé « dispositif Jeanbrun » ou « Relance logement », est entré en vigueur le 21 février 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47).
Son principe est différent des dispositifs précédents : au lieu d'une réduction d'impôt directe, il repose sur un mécanisme d'amortissement déductible des revenus fonciers. Chaque année, l'investisseur peut déduire de ses loyers imposables une fraction du prix d'acquisition de son bien.
Les taux d'amortissement varient selon le niveau de loyer pratiqué :
| Type de location | Taux d'amortissement annuel | Plafond de déduction |
|---|---|---|
| Logement intermédiaire | 3,5 % | 8 000 €/an |
| Logement social | 4,5 % | 10 000 €/an |
| Logement très social | 5,5 % | 12 000 €/an |
Le dispositif s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il est réservé aux logements situés dans des immeubles collectifs (les maisons individuelles en sont exclues). Le bien doit être loué nu, en résidence principale du locataire, pour une durée minimale de 9 ans. Des plafonds de loyers doivent être respectés selon le niveau choisi.
Autre caractéristique notable : le dispositif ne comporte aucun zonage géographique. Il s'applique sur l'ensemble du territoire français, permettant à l'investisseur de choisir librement sa localisation en fonction des opportunités de marché.
Le déficit foncier
Ce que cela change concrètement pour un investisseur
Le dispositif Jeanbrun modifie en profondeur la logique d'un investissement locatif dans le neuf. Avec le Pinel, l'avantage fiscal était immédiat et calculé sur le prix d'achat. Avec le nouveau statut, le bénéfice fiscal s'étale dans le temps, au fur et à mesure de la déduction des amortissements.
Cela signifie que l'avantage est d'autant plus significatif que la tranche marginale d'imposition est élevée, et que la durée de détention est longue. Le dispositif cible en priorité les investisseurs souhaitant constituer un patrimoine sur le long terme, en location nue, dans le parc collectif.
À noter également : la location à un membre du foyer fiscal ou à un proche jusqu'au deuxième degré est interdite. Le non-respect de l'engagement de 9 ans entraîne la réintégration des amortissements déduits dans le revenu imposable.
