Mais l'immobilier neuf bénéficie d'un traitement spécifique dans la grille des loyers de référence, qui peut jouer en votre faveur.
Voici ce que vous devez maîtriser avant de fixer votre loyer.
L'encadrement des loyers s'applique dès la première mise en location d'un logement neuf
Contrairement à une idée reçue, la nouveauté du logement n'exonère pas du dispositif d'encadrement. Selon Bordeaux Métropole, l'encadrement s'applique à « la signature de tout nouveau contrat de location signé à Bordeaux depuis le 15 juillet 2022 : première mise en location, renouvellement du bail, changement de locataire ». Un appartement neuf livré aujourd'hui et mis en location pour la première fois est donc pleinement soumis au plafond légal.
Ce plafond correspond au loyer de référence majoré, défini chaque année par arrêté préfectoral du préfet de la Gironde. Le dernier arrêté en vigueur a été signé le 20 juin 2025, avec une entrée en application au 15 juillet 2025. Le propriétaire bailleur reste libre de fixer le loyer de base de son logement — à condition de ne jamais dépasser ce plafond, hors charges.
La catégorie « après 1990 » : un avantage structurel pour le neuf
L'arrêté préfectoral classe les logements bordelais selon quatre époques de construction : avant 1946, de 1946 à 1970, de 1971 à 1990, et après 1990. Tout logement neuf livré aujourd'hui entre automatiquement dans cette dernière catégorie — la plus récente — à laquelle correspondent des loyers de référence généralement plus élevés que pour les constructions des décennies précédentes.
Concrètement, pour un appartement neuf de même surface et de même zone géographique, le plafond de loyer autorisé sera plus favorable que pour un bien construit dans les années 1970 ou 1980. Ce différentiel peut représenter plusieurs euros par mètre carré selon le secteur — un avantage réel pour les investisseurs qui arbitrent entre neuf et ancien.
Les loyers de référence varient également selon quatre autres critères cumulatifs : la zone géographique (4 zones à Bordeaux), le nombre de pièces, le type de location (meublé ou vide), et le type de bien (maison ou appartement). Les loyers de référence majorés s'échelonnent de 11,9 à 30,5 €/m² selon l'ensemble de ces paramètres (arrêté préfectoral du 20 juin 2025).
Les 4 époques de construction dans la grille bordelaise
- Avant 1946 : immeubles haussmanniens et de l'entre-deux-guerres
- De 1946 à 1970 : reconstruction et premiers grands ensembles
- De 1971 à 1990 : constructions de la croissance urbaine
- Après 1990 : constructions récentes et logements neufs — catégorie aux loyers de référence les plus élevés
DPE A ou B : le complément de loyer accessible dans le neuf
L'encadrement des loyers prévoit la possibilité d'appliquer un complément de loyer au-delà du loyer de référence majoré, sous conditions strictes. Ce complément doit être justifié par des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort — jardin privatif, piscine, vue sur monument classé — et n'est autorisé que si le loyer de base atteint déjà le loyer de référence majoré.
Or la réglementation prévoit une interdiction explicite du complément de loyer pour les logements présentant un DPE de classe F ou G. À l'inverse, les logements neufs à Bordeaux livrés sous RE2020 affichent systématiquement un DPE A ou B — ce qui les place dans les meilleures conditions pour bénéficier d'un complément de loyer si les autres critères le justifient. Un avantage concret pour l'investisseur dans le neuf face aux passoires thermiques de l'ancien.
| Critère | Logement neuf (après 1990, RE2020) | Logement ancien (avant 1990) |
|---|---|---|
| Époque de construction dans la grille | Après 1990 — loyers de référence les plus élevés | 1971-1990 ou antérieure — loyers de référence inférieurs |
| DPE à la livraison | Généralement A ou B | Variable, souvent C à G |
| Éligibilité au complément de loyer | Oui (DPE A/B ne bloque pas) | Bloqué si DPE F ou G |
| Frais de notaire | 2 à 3 % du prix d'acquisition | 7 à 8 % du prix d'acquisition |
| Garanties constructeur | Parfait achèvement (1 an), bon fonctionnement (2 ans), décennale (10 ans) | Aucune garantie constructeur |
Ce qui doit figurer dans le bail d'un logement neuf
Dès la signature du premier bail, le contrat de location d'un logement neuf à Bordeaux doit obligatoirement mentionner le loyer de référence applicable, le loyer de référence majoré, et — le cas échéant — le montant et la justification d'un complément de loyer. Ces mentions s'imposent également dans les annonces immobilières, qu'elles soient publiées par un professionnel ou un particulier.
En cas de non-respect du plafond, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir le remboursement des loyers trop-perçus. Le préfet peut quant à lui infliger au bailleur une amende de 5 000 € pour une personne physique ou de 15 000 € pour une personne morale. En cas de litige, la Commission départementale de conciliation de la Gironde peut être saisie à l'amiable avant tout recours judiciaire.
Vérifier le loyer de référence avant la signature
- Le simulateur de Bordeaux Métropole : geo.bordeaux-metropole.fr/encadrement-des-loyers
- Le simulateur de service-public.fr : page dédiée à Bordeaux, vérifiée au 15 juillet 2025
