Tandis que les mises en vente stagnent et que les prix continuent leur progression, acquéreurs et promoteurs cherchent la meilleure stratégie pour investir.
Décryptage des dynamiques spécifiques de ces deux territoires haut-savoyards – avec le regard expert du Plan Immobilier.
Un marché plus résilient mais en quête de renouvellement dans le Genevois français
Le Genevois français affiche une certaine stabilité relative malgré une baisse de 35 % des réservations en deux ans, atteignant 1 035 ventes en 2024.
Avec un prix moyen de 5 373 euros/m², le secteur montre des disparités marquées. Annemasse Agglo se distingue avec des prix de vente plus abordables autour de 4 937 euros/m², soutenus par une politique foncière dynamique, tandis que le Pays de Gex se positionne autour des 6 000 euros/m².
Pour autant, l’offre peine à se renouveler : avec une chute de 47 % des mises en vente en deux ans, le stock se stabilise à 1 477 lots.
L’accent mis sur les logements T4, imposé par le PLU d’Annemasse Agglo, freine la commercialisation, alors que la demande s’oriente davantage vers des surfaces plus petites.
Pourquoi acheter un logement neuf dans le Genevois français ?
S’installer dans le Genevois français offre de nombreux avantages, notamment une proximité directe avec Genève – un bassin d’emploi dynamique et une qualité de vie appréciée des familles.
Les infrastructures scolaires, sportives et culturelles y sont bien développées, tandis que l’accessibilité aux transports transfrontaliers facilite les trajets quotidiens pour les travailleurs frontaliers.
La diversité de l’offre immobilière, entre programmes neufs plus accessibles qu’à Annecy et un environnement naturel préservé, séduit aussi bien les primo-accédants que les investisseurs locatifs.
Un marché en berne et des prix au sommet dans le Grand Annecy
La situation est plus préoccupante dans le Grand Annecy où les réservations ont chuté de près de 54 % en deux ans, avec seulement 311 ventes en 2024.
L’effondrement des mises en vente est encore plus marqué (-64 %) – atteignant 215 logements commercialisés en 2024 contre 600 en 2022.
Le prix moyen du mètre carré y atteint désormais 6 296 euros, faisant du Grand Annecy l’un des marchés les plus chers d’Auvergne-Rhône-Alpes.
Cette flambée des prix s’accompagne d’une réduction de la surface moyenne des logements neufs, passant de 69 m² à 63 m² en un an.
Une évolution qui contraint de nombreux acquéreurs à revoir leurs ambitions à la baisse, avec un net regain d’intérêt pour les T2 (+17 points en un an).
Quels avantages d’investir dans un logement neuf dans le Grand Annecy ?
Le Grand Annecy reste une destination de choix pour ceux qui recherchent un cadre de vie d’exception.
Entre lac et montagnes, la région bénéficie d’un environnement privilégié ainsi que d’une attractivité touristique qui contribue à la valorisation des biens immobiliers.
Les multiples projets urbains et les aménagements en faveur des mobilités douces renforcent également l’attrait de la ville.
Malgré des prix élevés, le marché demeure porteur pour les profils en quête d’un bien patrimonial ou d’une résidence principale haut de gamme.
Des freins multiples pour les promoteurs immobiliers
Les promoteurs immobiliers se montrent frileux face à un marché où l'incertitude économique et les contraintes réglementaires s'accumulent.
Les nouvelles exigences de la réglementation Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020) alourdissent les coûts de construction neuve et la lenteur administrative pour l'obtention des permis de construire reste un frein majeur.
Par ailleurs, Vincent Davy, président de la FPI Alpes, pointe du doigt l'absence de révision du prix plafonné pour les logements sociaux depuis 12 ans – rendant difficile l’équilibre financier des opérations immobilières.
Malgré un contexte morose, quelques signaux encourageants émergent pour 2025. Les mesures gouvernementales telles que le prêt à taux zéro (PTZ) renforcé ou l’exonération de donations jusqu'à 300 000 euros pourraient redonner du souffle au marché du logement neuf.
Pour aller plus loin :
Budget 2025 adopté par 49.3 : quelles mesures pour le Logement ?
Un dialogue nécessaire pour relancer l'immobilier neuf
Pour espérer une véritable relance, un dialogue entre les collectivités locales et les promoteurs immobiliers semble incontournable.
Les élus doivent notamment ajuster les PLU pour permettre une meilleure adaptation de l'offre aux besoins réels du marché.
Seule une politique plus souple et pragmatique permettra de renouer avec un cycle vertueux de commercialisations et de réservations – indispensable pour répondre à la demande croissante de logements neufs en Haute-Savoie.
Alors que le marché reste suspendu à un équilibre fragile, la question n'est plus seulement de construire plus – mais de construire mieux – en adéquation avec les réalités économiques et sociales locales.
Dans un contexte où l’incertitude persiste, l’analyse fine des projets et des tendances locales demeure indispensable pour réussir son investissement immobilier en Haute-Savoie.
Pour aller plus loin :
