Emprunter plus pour financer les frais de notaire : est-ce possible ?

Souscrire un prêt à 110% pour payer les frais de notaire

En règle générale, l’apport personnel de l’emprunteur sert à financer les frais de notaire dans une transaction immobilière. Pour ceux qui n’en dispose pas, il existe une solution : emprunter plus auprès de la banque. Il s'agit d'une négociation entre l'emprunteur et les organismes de prêts pour souscrire un prêt à 110 %. Souscrire un prêt à 110% c'est emprunter le montant du bien immobilier plus les frais de notaire.

A noter que certaines banques refusent catégoriquement de prêter plus. D'autres exigent un apport personnel d’au moins 10 % du prix d’achat, notamment pour les plus de 40 ans.

Comment sont calculés les frais de notaire pour un achat immobilier ?

Les frais de notaire se décomposent en plusieurs parties :

1. Les droits de mutation : taxe prélevée par le fisc correspondant à 5,80 % ou 5,09 % selon le département dans lequel se trouve le bien vendu.
2. La rémunération du notaire : ses émoluments sont calculés sur la base d’un tarif proportionnel au prix de vente du bien.
3. Les émoluments de formalités administratives et frais divers : en moyenne 1 200 €.
4. La contribution de sécurité immobilière : fixée au taux proportionnel de 0,10 % du prix du bien, avec un minimum de 15 €.

Le montant des frais de notaire diffère selon qu’il s’agit d’un achat dans l’immobilier ancien ou neuf. Ils représentent environ 8 % du prix de vente pour un logement ancien et entre 2 et 3 % pour un bien neuf. Ainsi, pour un bien immobilier d’une valeur de 230 000 €, les frais de notaire s’élèvent à 4 600 € (s’il est neuf) et à 18 400 € (si c’est un bien ancien).

Comment obtenir un prêt à 110 % plus facilement ?

Un prêt à 110 % implique des mensualités plus élevées. Il est donc recommandé de présenter un dossier solide pour qu’il soit accordé, d'autant plus que les conditions pour obtenir un crédit ont été durcies début 2020. Pour présenter un bon profil d'emprunteur, il faut prouver :

• une bon stabilité financière : en fournissant des relevés de compte, en n’ayant aucun crédit à la consommation non remboursé en cours, etc.
• un taux d’endettement inférieur à 33 %, pour disposer d’un reste à vivre suffisant
• une stabilité professionnelle : un CDI est le Saint Graal pour l’obtention d’un prêt immobilier

Peut-on réduire les frais de notaire ?

Ce que l'on nomme frais de notaires regroupe en réalité plusieurs éléments : les droits de mutation, les frais et débours et la rémunération réelle du notaire. On devrait parler de frais d’acquisition. Depuis la loi Macron entrée en vigueur le 1er mai 2016, les émoluments des notaires ont été revus à la baisse. Des astuces permettent de réduire le montant des frais de notaire :

• Déduire le prix du mobilier de celui de l’immeuble si vous achetez un bien disposant d’équipements meublés
• Soustraire les frais d’agence
• Négocier les frais de notaire
• Faire baisser le prix d’achat.

De plus, pour les biens de plus de 150 000 €, votre notaire peut vous accorder une remise de 10 % maximum de sa rémunération.

En résumé : Emprunter à 110 % pour financer ses frais de notaire est une pratique courante et tolérée par les banques si votre dossier présente de bonnes garanties. Pour les autres profils d’emprunteurs, il existe toujours des astuces pour faire baisser les frais de notaire au maximum.