Marché immobilier : les 3 conditions de la reprise

Le retour des acheteurs

Le retour des acheteurs est la première condition de reprise du marché immobilier en France après la crise du coronavirus. Elle n’entraîne que peu de craintes car les chiffres d’avant le confinement montraient nettement une supériorité de la demande par rapport à l’offre surtout dans les grands pôles urbains.

Depuis plusieurs années en France, en dehors des zones rurales ou touristiques, le marché immobilier est tendu. Dans certaines régions, les professionnels évoquent même une pénurie. Dans ce contexte de manque de logements, anciens ou neufs, il est évident de croire que le besoin est toujours là et que les acquéreurs seront de retour.

Cependant, les projets immobiliers pourraient subir les conséquences du confinement et être adaptés. Après plusieurs semaines enfermés dans leur logement, les acquéreurs pourraient revoir leurs souhaits et être tentés de refuser les compromis sur la superficie ou la présence d’un extérieur.

Enfin, si la majorité des acheteurs maintiennent leur projet, les délais pourraient être allongés. Un certain attentisme a été observé, notamment en lien avec les prix de l’immobilier.

Le pouvoir d’achat immobilier

La crise sanitaire s’accompagnera-t-elle d’une crise économique pour tous ? Le maintien d’un pouvoir d’achat immobilier est la deuxième condition de reprise du marché immobilier.

Malgré les mesures d’urgence prises par le gouvernement, le pouvoir d’achat de certains foyers a été impacté par le confinement. La baisse de leurs revenus a un effet sur leur capacité d’emprunt et donc leur projet d’achat immobilier. Ainsi les primo-accédants seraient fragilisés malgré les aides financières qui leurs sont destinées.

Pour d’autres ménages, le confinement a été l’occasion de mettre de l’argent de côté. Pour preuve, la collecte record de 5,5 milliards d'euros sur le Livret A observée par la Caisse des dépôts en avril 2020. La conséquence directe sur les dossiers de financement sera un apport personnel plus élevé.

De leur côté, les banques ont légèrement augmenté les taux de crédit immobilier entre mars et mai 2020. Cette hausse se place dans la continuité des celles observées depuis la fin de l’année 2019. Les prêts immobiliers sont donc encore attractifs. La difficulté pourrait venir des organismes prêteurs qui ont durci les conditions d’octroi et se montrent plus exigeants sur les dossiers et la garanties. Toutefois, comme nous l’observons depuis plusieurs années, les banques ont un grand besoin d’augmenter leur clientèle et la négociation permet à des profils plus fragiles de trouver un financement malgré tout.

La commercialisation et la construction de logements neufs

La mise sur le marché de nouveaux biens immobiliers et la troisième condition de la reprise de l’immobilier. Hors l’arrêt du secteur pendant plusieurs semaines fait craindre une baisse de 100 000 livraisons de logements neufs en 2020 selon Alain Dinin, président de Nexity.

Un plan de relance, réclamé par certains professionnels de l’immobilier, pourrait être mis en place par le gouvernement. En effet, le secteur de la construction pesant 5 % de l'économie nationale, les ministres Bruno Lemaire et Julien Denormandie veulent en faire « un acteur majeur de la relance ».

Fin mai 2020, la quasi-totalité des chantiers de construction de logements ont repris en France. Même si des retards de livraisons sont à prévoir à cause des mesures sanitaires, les programmes immobiliers pourront être terminés.

Pendant le confinement, les promoteurs et constructeurs ont également mis en veille leurs activités de commercialisations. Elles ont repris progressivement au cours du mois de mai. Les commerciaux proposent à la vente des lots en livraison immédiate mais aussi des lots dans des nouveaux programmes.

Deux éléments doivent néanmoins être suivit avec soin :

• Le second tour des élections municipales. La période de campagne électorale marque toujours un arrêt momentané des autorisations de d’urbanisme. L’allongement de l’entre deux tours pour certaines communes a mis en suspend les permis de construire d’une manière inquiétante.
• La question du surcoût de la construction. L’application des nouvelles mesures sanitaires sur les chantiers (masques, gants, cabanons supplémentaires, désinfection…) aura pour conséquence d’augmenter le coût des chantiers. Les estimations sont encore floues : +5 à 10 % pour la Fédération Française du Bâtiment, +0,5 % pour la Fédération des promoteurs immobiliers et entre +10 et 20 % pour la Capeb.