Cette situation soulève des questions importantes sur la livraison partielle et les responsabilités des promoteurs immobiliers.
Éléments de réponse – présenté par Le Plan Immobilier.
Une occupation possible après la livraison du logement
Dans le cadre d'une Vente en l’État Futur d’Achèvement ou d'un achat sur plan, vous ne pouvez prendre possession de votre logement qu’à compter de la livraison officielle, c’est-à-dire à la remise des clés lors du procès-verbal de livraison.
Cette livraison est encadrée par le Code de la construction et de l’habitation (CCH) (articles L.261-1 et suivants) et marque le transfert de garde du bien.
Avant cette étape, le promoteur immobilier en reste juridiquement responsable.
Livraison d'un logement neuf
La remise des clés, autorisée à la livraison
En pratique, l’acte de vente définitif prévoit une date de livraison. Ce n’est qu’à partir de cette date et sous réserve que le logement soit prêt que le notaire autorisera la remise des clés.
En cas de retard sur les parties communes, le promoteur peut décider de livrer les logements au fur et à mesure – à condition d’en avertir le notaire et les copropriétaires.
Pour aller plus loin :
Achat en VEFA : la check-list indispensable pour la livraison
Quid des conditions minimales à respecter pour habiter le logement ?
Selon l’ANIL et les notaires de France, le promoteur doit garantir au minimum :
- Un logement achevé dans ses parties privatives (sols, équipements, eau, électricité) ;
- Un accès libre et sécurisé aux parties communes ;
- Le raccordement aux réseaux publics (eau, électricité, assainissement).
Si ces conditions ne sont pas réunies, l’occupation est déconseillée, voire interdite par le promoteur, le notaire ou l'assureur.
Les responsabilités du promoteur en cas d’emménagement anticipé
Si vous décidez d’occuper un logement neuf avant sa livraison officielle, vous entrez dans une zone grise.
En l’absence de réception formelle, le promoteur immobilier conserve la garde du bien.
En cas de sinistre ou d’accident, il peut refuser toute responsabilité, et votre assurance habitation peut refuser de couvrir les dommages.
À propos d'une posession anticipée du logement neuf
Quelles alternatives en cas d'inachèvement de la résidence ?
Dans certains cas, les promoteurs proposent des remises différées des clés ou une livraison sous condition de sécurisation des accès.
Une attestation de conformité partielle peut aussi être établie par le maître d’œuvre.
Ces solutions doivent figurer clairement dans le procès-verbal de livraison et l’acte authentique pour éviter toute ambiguïté.
Quand les parties communes ne sont pas terminées
Il est possible d’occuper un logement neuf alors que la résidence n’est pas totalement achevée – mais uniquement si le logement est livré individuellement.
Dans ce cas, les parties communes peuvent encore être en travaux, mais doivent garantir un accès sécurisé à l’habitation, un raccordement aux réseaux et l’absence de danger pour les occupants.
Cette pratique est encadrée de manière stricte par les assurances et les notaires, notamment pour des raisons de responsabilité.
En cas d’incident dans les parties communes encore en chantier, l’occupant pourrait voir sa responsabilité engagée s’il n’y a pas eu livraison formelle.
Vers une meilleure sécurisation de l'achat en VEFA
Face aux litiges fréquents sur la livraison des logements neufs, des réflexions sont engagées pour mieux encadrer les phases de livraison partielle.
In fine, l'objectif est de protéger les futurs occupants sans pour autant freiner la mise à disposition progressive des programmes immobiliers.
Il s'agit là d'un enjeu majeur pour la qualité du parcours résidentiel dans le secteur de l’immobilier neuf.
Pour aller plus loin :
