Nantes applique-t-elle l’encadrement des loyers en 2026 ?
Oui, pour leur évolution, pas pour leur niveau. Le décret du 20 juillet 2026 encadre certaines hausses à la relocation et au renouvellement du bail jusqu’au 31 juillet 2027.
Candidate au plafonnement renforcé depuis avril 2025, Nantes n’applique aucun loyer de référence majoré au 4 novembre 2026.
Quel loyer demander pour un appartement neuf à Nantes ?
Première location : un loyer généralement libre
Pour un logement neuf acquis en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) ou sur plan, vous fixez en principe librement le premier loyer, sauf engagement fiscal ou conventionnement.
Selon l'observatoire Cina-Auran, le loyer médian du parc privé de l’agglomération nantaise est de 12,20 €/m² hors charges en 2025. Pour les deux-pièces (T2), il atteint 13 €/m² ; un quart des loyers observés dépasse 14,10 €/m².
Sur 50 m², ils représentent 650 € et 705 € mensuels : ce ne sont ni des plafonds ni des loyers garantis dans le neuf.
Relocation : des augmentations réglementées
Après 18 mois d’inoccupation au maximum, le nouveau loyer est généralement limité au précédent, sauf exceptions encadrées : révision non effectuée, certains travaux ou loyer sous-évalué.
Au-delà de 18 mois, la fixation redevient en principe libre, sous réserve d’autres restrictions.
Le premier loyer influence donc les relocations : fixez-le sans surestimer la demande.
DPE, IRL et bail mobilité
Dispositif Jeanbrun : quel plafond à Nantes ?
Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé « loi Jeanbrun » ou « statut du bailleur privé », permet, sous conditions, d’amortir fiscalement une partie de l’acquisition. Il vise notamment les appartements neufs en immeuble collectif acquis du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Il exige neuf ans de location nue comme résidence principale, des plafonds de loyers et de ressources et une mise en location sous douze mois après l’achèvement ou l’acquisition si elle est postérieure. Le loyer reste négociable, dans la limite du plafond fiscal.
Quel plafond intermédiaire pour 50 m² ?
Nantes est en zone A. Pour un bail signé en 2026, voici un calcul illustratif pour 50 m² de surface utile, sans annexe retenue :
| Étape du calcul | Valeur |
|---|---|
| Plafond de base | 14,64 €/m² hors charges |
| Coefficient (0,7 + 19/50) | 1,08 |
| Plafond mensuel | 790,56 € |
Un plafond n’est pas un loyer garanti
Quel rendement pour un investissement locatif à Nantes ?
Pour simuler un investissement locatif dans le neuf, prenons un T2 fictif de 50 m² à 250 000 € frais compris, hors plafond fiscal.
Quel rendement brut selon le loyer ?
| Loyer mensuel | Rendement brut annuel |
|---|---|
| 650 € | 3,12 % |
| 705 € | 3,38 % |
Sur douze mois loués, l’écart représente 660 € par an. Pour le rendement net, déduisez les charges non récupérables, la taxe foncière, les assurances, la gestion et les vacances locatives ; étudiez séparément le financement et la fiscalité.
Où investir dans le neuf à Nantes ?
Sur l’Île de Nantes, examinez le secteur République et les livraisons autour du futur CHU.
À Doulon-Gohards, 207 logements sont programmés entre fin 2026 et 2027, dont 55 % en locatif social ou accession abordable. Vérifiez l’offre locative privée réellement concurrente.
Comparez les programmes neufs à Nantes avant d’estimer votre rentabilité.
FAQ sur l’encadrement des loyers à Nantes
Nantes applique-t-elle un loyer de référence majoré ?
Non, malgré sa candidature en 2025.
Un meublé échappe-t-il à l’encadrement ?
Non. Les meublés loués comme résidence principale et les baux mobilité sont concernés ; les meublés touristiques relèvent d’un régime distinct.
Au-delà de Nantes, comparez les programmes immobiliers neufs en Pays de la Loire, notamment à Angers, ville universitaire, et autour de Saint-Nazaire, bassin d’emplois industriels.
Sources : Légifrance, décrets de 2017 et 2026 ; Service Public, encadrement, DPE et Jeanbrun ; Nantes Métropole, candidature (2025), Doulon-Gohards ; Cina-Auran, loyers 2025 ; INSEE, IRL T3 2026 ; CGI, plafond 2026.
