Focus sur les nouvelles règles du HCSF pour le crédit immobilier


Le 14/03/2022
Crédit immobilier évolue

Depuis le 1er janvier 2022, les conditions d’octroi de crédits immobiliers ont évolué. Les établissements bancaires doivent désormais se conformer aux recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Le Plan Immobilier reprend les principaux ajustements mis en œuvre pour éviter un surendettement des ménages. 

 

Quel est le taux d’endettement à ne pas dépasser en 2022 ?

Le taux maximum d’endettement des acquéreurs passe à 35 %. Aussi appelé taux d’effort, il correspond au rapport entre la somme des dépenses liées à l’achat d’un bien immobilier et les revenus des ménages. Il mesure le poids du crédit dans le budget global des emprunteurs. 

 

Les dépenses relatives à l’acquisition du logement incluent : 

  • Les remboursements d’emprunt ;
  • Les charges d’intérêts et d’assurances ;
  • La taxe foncière ;
  • Les charges de copropriété.

 

Les revenus nets annuels avant impôt comprennent quant à eux :

  • Les revenus d’activité professionnelle, salariée ou non salariée ;
  • Les revenus de remplacement (allocations chômage et indemnités maladie) ;
  • Les retraites et préretraites ;
  • Les prestations sociales et familiales ;
  • Les revenus du patrimoine pondérés (dividendes, intérêts, plus-values mobilières, loyers, etc.).

 

Bon a savoir

Bon à savoir
Les loyers futurs peuvent être pris en compte dans les revenus annuels

 

Les loyers potentiels générés par la location du logement faisant l’objet du crédit peuvent être comptabilisés dans le calcul du taux d’endettement. Toutefois, le montant des loyers retenu est estimé avec prudence. Il prend en compte les décotes liées au risque locatif.

 

 

Durée des crédits immobiliers limitée à 25 ans 

Les acquéreurs peuvent emprunter sur une durée maximum de 25 ans. Une tolérance de 2 ans peut être accordée lorsque l’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit. Un différé d’amortissement vient alors s’ajouter à la limite des 25 ans.

 

Cette dérogation concerne deux opérations : 

  • Acquisition ou construction d’un logement neuf : vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), construction d’une maison individuelle ou contrat de promotion ;
  • Achat d’un bien ancien, si le montant des travaux représente plus de 25 % du coût total de l’opération.   

 

Bon a savoir

Bon à savoir
Les recommandations de l’HCSF deviennent obligatoires en 2022

 

Le respect des conditions d’octroi de crédits immobiliers par les établissements bancaires est surveillé par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). En cas de manquement, des blâmes et sanctions financières peuvent leur être infligés.

 

 

20 % des dossiers peuvent déroger aux recommandations HCSF 2022

La marge de flexibilité accordée aux banques a été rehaussée. Elles ont désormais la possibilité de s’écarter des critères d’octroi recommandés pour 20 % des crédits, contre 15 % auparavant. 80 % des dossiers doivent concerner des projets d’acquisition de résidence principale. Parmi eux, une part de 30 % est réservée aux primo-accédants

 

L’objectif est de limiter l’exclusion de certaines catégories d’emprunteurs, dont les dossiers peuvent être jugés solides comme :

  • Les ménages aux revenus modestes ; 
  • Les investisseurs ayant un faible apport personnel ;
  • Les jeunes emprunteurs entrant dans la vie active.

 

Critères HCSF : quel impact sur la capacité d’emprunt ?

Les nouveaux critères d’emprunt de l’HCSF obligent les acquéreurs à bien préparer leur dossier de crédit immobilier. Les établissements bancaires sont plus attentifs au profil des investisseurs : apport personnel, profession, secteur d’activité, reste à vivre, gestion du budget, etc. 

 

Pour booster leur capacité d’emprunt, les acquéreurs peuvent se tourner vers des aides dans le neuf comme :

  • Le dispositif Pinel. Il offre une réduction d’impôt jusqu’à 21 % pour les logements situés en zone A, A bis ou B1 ;
  • Le dispositif Cosse ou « Louer abordable ». Il permet de bénéficier d’une déduction de 15 % à 85 % sur les revenus bruts fonciers.

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