Comment se constituer un apport personnel ? Comment calculer l’apport personnel ? Quelles sont les tendances pour 2023 en matière d’achat immobilier ? Éléments de réponses avec Le Plan Immobilier !
Définition : qu’est-ce qu’un apport personnel ?
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier neuf, l’apport personnel rassure les banques. Couramment utilisé pour payer les frais annexes (acompte, caution, frais de notaire, taxes, etc.), il démontre la capacité de l’emprunteur à :
- Participer financièrement à l’opération et montrer son investissement
- Ne pas compter uniquement sur le financement bancaire
- Gérer sérieusement son argent et constituer une épargne
Quel intérêt d’avoir un apport personnel ?
L’apport personnel augmente la capacité d’emprunt, réduit le taux d’endettement et le montant des mensualités. Il constitue un levier pour négocier avec les établissements financiers.
Plus il est élevé, plus l’emprunteur est en position de force pour obtenir :
- Un taux d’intérêt attractif
- La baisse des frais de dossier, du coût de l’assurance emprunteur et des pénalités de remboursement anticipé
Dans certains cas, la durée de l’emprunt peut être allongée de 2 ans :
- Vente en l’état futur d’achèvement (Véfa)
- Construction d’une maison individuelle
- Contrat de promotion immobilière (CPI)
Bon à savoir
Est-ce obligatoire d’avoir un apport ?
Même s’il est fortement conseillé pour obtenir des conditions d’emprunt optimales, l’apport personnel n’est pas obligatoire. 3 cas de figure facilitent l’accès au crédit immobilier sans apport :
- Primo-accédants ou jeunes diplômés entrant dans la vie active
- Investissement locatif
- Acquéreurs ayant une épargne solide et diversifiée
Achat immobilier : que faut-il savoir pour 2023 ?
Après une hausse significative en 2022, le taux d’intérêt moyen était d'environ 2,50% au mois de décembre dernier, hors assurance emprunteur et coût des sûretés.
Les futurs acquéreurs doivent garder en tête que :
- D’ici le printemps, les prochaines fluctuations des taux débiteurs risquent d’impacter la capacité d’emprunt des ménages revue à la baisse en raison du contexte économique actuel.
- Liés aux normes d’octroi, les établissements bancaires sont limités à un taux d’endettement maximal de 35 %, tous prêts compris, avec l’assurance emprunteurs incluse.
- La durée de crédit est limitée à 25 ans, sauf si le logement acquis est neuf (VEFA) ou ancien avec un coût alloué aux travaux de rénovation équivalant à au moins 25% de la somme de l’opération immobilière.
Autres constats
L’année 2022 a notamment permis de quantifier une moyenne d’un apport personnel d’environ 20% du prix de vente du logement.
A cela, s'ajoute une obligation de disposer d’une épargne égale à au moins 6 mois de mensualités.
Notez également que pour l’acquisition d’un bien ancien, la banque exige que le coût des travaux rénovation soit compris dans l’emprunt immobilier.
Bon à savoir
Comment simuler un crédit immobilier dans le neuf ?
Il est possible d’utiliser un calculateur, comme celui d'Empruntis, pour estimer sa capacité d'emprunt. Sont pris en considération dans la simulation :
- Le taux d’intérêt annuel du prêt immobilier et de l’assurance emprunteur
- Le capital emprunté
- La durée de remboursement du crédit
- Le montant désiré des mensualités
Achat immobilier : comment faire pour se constituer un apport personnel ?
Pour financer un projet immobilier, deux grands supports d’épargne peuvent être mobilisés :
- Les sommes placées sur un compte courant, Compte à Terme (CAT), Compte Épargne Logement (CEL), Plan Épargne Logement (PEL) ou livret (Livret A, Livret d’Épargne Populaire (LEP), Livret de Développement Durable et Solidaire (LDDS), etc.)
- Les placements financiers (contrat d’assurance vie, Plan d’Épargne en Actions (PEA), etc.)
Des alternatives existent pour se constituer un apport personnel
D’autres moyens existent pour se constituer un apport personnel :
- Percevoir un héritage ou une donation
- Revendre un bien immobilier
- Réaliser le déblocage anticipé d’un Plan d’Épargne Entreprise (PEE) ou d’un Plan d’Épargne Retraite (PER)
- Bénéficier d’un prêt aidé (Prêt à Taux Zéro (PTZ), Prêt Accession Action Logement, etc.)