Obtention d’un crédit immobilier : les conditions actuelles
Avant d’accorder un crédit immobilier à un client, la banque étudie sa capacité d’emprunt, c’est-à-dire la somme qu’il peut emprunter sans mettre en danger ses finances au moment du remboursement.
Jusqu’à présent, cette capacité d’emprunt est évaluée en tenant compte du salaire net du client. Le banquier veille ainsi à ce que le taux d’endettement de l’emprunteur ne dépasse pas 33 % de sa rémunération mensuelle. Un taux qui doit lui garantir des revenus suffisants pour vivre décemment.
Le montant des impôts sur le revenu est pris en compte dans le calcul du « reste à vivre », c’est-à-dire la somme dont le client dispose une fois que toutes ses charges ont été prélevées :
- loyer en cas de location
- autres prêts éventuels en cours
- impôts sur le revenu
- taxe d’habitation
- taxe foncière
- assurances diverses
- gaz et/ou électricité
- pensions alimentaires éventuelles
- frais de transport
- frais mensuels liés à l’alimentation
- etc.
Le prélèvement à la source ne modifie pas le montant de l’impôt : celui-ci est simplement mensualisé et payé directement, pour l’année en cours. Pourtant, la réforme fiscale risque d’impacter directement le montant que les contribuables pourront emprunter, dans le cadre d’un crédit immobilier.
Prêt immobilier : des conditions d’obtention à revoir en 2019 ?
À partir du 1er janvier 2019, l’impôt sur le revenu sera directement prélevé sur le salaire des contribuables. Une réforme qui réduit inévitablement la capacité d’emprunt en cas de demande de prêt immobilier. Et ce, même si le salaire brut de l’emprunteur potentiel est exactement le même qu’avant.
Reste à savoir si, face à ce changement, les banques prendront l’initiative de faire évoluer la méthode de calcul du taux d’endettement, ou d’élever ce taux à 38 voire 40 % des revenus nets d’impôts.
Autre possibilité : les banques pourraient se montrer plus tolérantes avec les demandeurs de crédit ayant une importante capacité d’épargne et une gestion régulière de leurs finances. Les banques pourraient aussi tenir compte du montant des impôts payés par leur client pour évaluer leurs revenus et donc leur capacité d’endettement.
Pour l’heure, aucun changement n’a officiellement été annoncé par les organismes bancaires. Toutefois, le passage au prélèvement à la source pourrait déstabiliser les contribuables et les freiner dans leurs projets d’investissements immobiliers, au moins pour le premier trimestre 2019. Et ce, malgré des taux d’emprunt relativement bas : 1,35* % en octobre 2018 en moyenne, pour un crédit sur 15 ans.
* source : https://www.guideducredit.com/HTMcorps/Fichiersmarche/tauxbanque.htm
