Adoptée en novembre 2024, la Loi Le Meur vise à réguler ce marché et à favoriser l'accès au logement pour les habitants. Avis aux investisseurs : connaissez-vous les enjeux de cette réforme ?
Décryptage – présenté par Le Plan Immobilier !
Loi Le Meur et location meublée : quelles répercussions ?
L’objectif principal de cette loi est d’éviter que des logements neufs ou anciens soient massivement convertis en meublés touristiques au détriment des locations longue durée. Concrètement, les mesures visent à :
- Limiter la durée de location des résidences principales ;
- Renforcer les obligations déclaratives des loueurs ;
- Encadrer plus strictement les meublés de tourisme ;
- Adapter la fiscalité des revenus locatifs.
Des restrictions accrues pour les locations meublées touristiques
Une limitation de la durée de location des résidences principales
Désormais, les communes auront la possibilité de réduire la durée maximale de location meublée des résidences principales à 90 jours par an, contre 120 auparavant. Cette mesure concerne particulièrement les villes en zone tendue, où la pénurie de logements neufs est plus marquée.
Un enregistrement obligatoire auprès des mairies
Tout propriétaire souhaitant proposer son bien en location meublée devra obligatoirement déclarer son activité en mairie et obtenir un numéro d’enregistrement. Cette démarche vise à faciliter les contrôles et à s'assurer du respect des nouvelles règles.
Un durcissement des règles en copropriété
Les assemblées générales des copropriétés pourront dorénavant, à la majorité des deux tiers, interdire la location saisonnière au sein de l’immeuble. Cette disposition permettra aux résidents de mieux maîtriser l'usage des biens dans l’immobilier neuf comme dans l’ancien et d’éviter des nuisances liées aux séjours de courte durée.
Pour aller plus loin :
Des changements fiscaux pour les propriétaires de meublés
Un abattement fiscal réduit pour le régime micro-BIC
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Type de location |
Abattement fiscal avant 2025 |
Abattement fiscal après 2025 |
Plafond de revenus |
|
Meublé non classé |
50 % |
30 % |
15 000 € |
|
Meublé classé |
71 % |
50 % |
77 700 € |
Cette réforme vise à aligner la taxation des meublés sur celle des locations nues et à décourager les abus liés au régime micro-BIC.
Le régime réel comme alternative
Face à la baisse des abattements, de nombreux investisseurs en immobilier neuf pourraient basculer vers le régime réel, qui permet de :
- Déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, amortissements).
- Optimiser l’imposition en fonction des revenus générés.
Ndlr : ce régime exige en revanche une comptabilité plus rigoureuse et peut nécessiter l’accompagnement d’un expert-comptable.
Un encadrement renforcé pour la performance énergétique des meublés
Dès 2034, tous les meublés de tourisme devront atteindre une performance énergétique minimale de classe D sur le diagnostic de performance énergétique (DPE).
En attendant, les propriétaires auront jusqu’à 2028 pour sortir du statut de passoire thermique (classe F ou G).
Sanctions en cas de non-conformité
Si un propriétaire ne respecte pas ces nouvelles exigences, il s’expose à :
- Une amende administrative de 5 000 € en cas de location d’un bien énergétiquement non conforme ;
- Une astreinte de 100 € par jour en cas d’absence de DPE valide lors d’un contrôle municipal.
Quelles opportunités pour l’investissement en logement neuf ?
En freinant la conversion excessive des biens en locations saisonnières, la Loi Le Meur permettra d’augmenter l’offre de logements destinés à la location longue durée.
Les candidats à la location pourront ainsi plus facilement trouver un logement neuf ou ancien, notamment dans les grandes villes et les zones touristiques.
In fine, face à ces restrictions, les investisseurs en immobilier neuf devront repenser leurs stratégies. Parmi les pistes à explorer :
- Privilégier la location longue durée, plus stable et désormais fiscalement plus avantageuse ;
- Investir dans des résidences services (étudiantes, seniors, affaires), qui ne sont pas concernées par les nouvelles limitations ;
- Anticiper les normes énergétiques en choisissant des biens performants pour éviter les sanctions à venir.
Pour aller plus loin :
Investir dans le logement étudiant en 2025, un placement d'avenir ?
Un cadre en évolution à surveiller de près
Globalement, avec cette réforme, la location meublée entre dans une nouvelle ère. Les investisseurs doivent désormais composer avec une fiscalité moins favorable et un cadre réglementaire plus strict.
Pour autant, ces mesures devraient favoriser un marché immobilier neuf plus équilibré – où la priorité est donnée à l’habitat permanent.
Les prochaines années seront donc cruciales pour observer l’impact de ces changements. Reste à savoir si cette réglementation suffira à endiguer la crise du logement ou si d’autres ajustements seront nécessaires.
