À ce stade, il s’agit encore de pistes et de rapports préparatoires, mais les orientations donnent déjà un aperçu des évolutions possibles pour l’achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), aussi appelé achat sur plan, et l’investissement locatif.
Un nouveau statut du bailleur privé en préparation ?
Le rapport officiel « Statut du bailleur privé », remis le 30 juin 2025 par le ministère de la Transition écologique, préconise un mécanisme d’amortissement fiscal pour relancer l’investissement dans le neuf.
Globalement, l'idée est de proposer un amortissement annuel de 5 %, sur une durée de 20 ans, pour tout logement neuf destiné à une mise en location nue.
Concrètement, si cette mesure est intégrée au Projet de Loi de Finances 2026 puis votée, elle réduirait l’assiette imposable des loyers.
L’effet attendu est une amélioration de la rentabilité nette des projets acquis en VEFA et destinés à être loués nus.
Le principe de l’amortissement fiscal
- Réduction progressive de l’assiette imposable.
- Durée d’amortissement proposée : 20 ans pour le neuf.
- Avantage fiscal proportionnel à la valeur du logement.
Le Prêt à Taux zéro, maintenu ?
Au 22 septembre 2025, aucune modification spécifique du Prêt à Taux Zéro (PTZ) n’a été annoncée dans le cadre du PLF 2026.
Le dispositif continue de couvrir entre 20 et 50 % du coût d’un logement neuf, selon les revenus du ménage et la zone géographique.
Les évolutions éventuelles du PTZ pourraient émerger lors du dépôt officiel du PLF fin septembre, puis au fil des amendements discutés en séance publique à l’Assemblée nationale et au Sénat.
Les principales mesures envisagées
| Mesure | Statut actuel | Évolution envisagée | Impact potentiel |
|---|---|---|---|
| Amortissement fiscal | Non existant pour le neuf | 5 %/an sur 20 ans | Amélioration rentabilité locative |
| PTZ | 20 à 50 % du coût du projet | Maintien annoncé | Soutien à l’accession |
| Budget logement | Plafonds confirmés | Arbitrages attendus | Incitations ciblées |
| Fiscalité générale | Pression budgétaire | Mesures limitées | Impact sur l’ampleur des aides |
| Investissement locatif | Attractivité en recul | Relance via amortissement | Reprise possible des mises en chantier |
| VEFA | Dispositif classique | Optimisation fiscale possible | Gain net pour investisseurs |
Des contraintes budgétaires à surveiller
La Direction du Budget a publié le 15 juillet 2025 les plafonds de dépenses pour 2026. Ils fixent un cadre strict dans lequel s’inscrit la politique du logement.
Plus le déficit public reste contraint, plus les incitations fiscales devront être ciblées.
En d’autres termes, même si la piste de l’amortissement semble privilégiée, son ampleur et ses modalités exactes dépendront des arbitrages politiques et financiers lors du débat parlementaire de l’automne 2025.
Calendrier et perspectives
Le calendrier parlementaire est déterminant. Le dépôt du PLF 2026 est prévu fin septembre 2025, suivi des débats à l’automne.
L’adoption définitive interviendra en décembre, avec d’éventuels amendements de dernière minute pouvant influer sur les mesures liées au logement neuf.
Pour les investisseurs comme pour les ménages, la période actuelle est donc marquée par l’incertitude.
L’automne 2025 précisera si les annonces en faveur de l’investissement locatif seront confirmées, adaptées ou réduites.
Au-delà des dispositifs fiscaux, c’est la capacité de l’État à concilier relance du secteur et rigueur budgétaire qui sera scrutée.
Le débat parlementaire à venir sera décisif pour l’avenir de l’immobilier neuf en 2026.
À lire aussi : Nouveau zonage : quel impact pour l'immobilier neuf ?
Pour aller plus loin :
