Dans la « zone à quota », les autorisations temporaires sans compensation sont limitées à 770. Ces règles concernent tout projet de location touristique.
Résidence principale : un plafond de 90 jours par an
Depuis janvier 2026, vous pouvez louer la totalité de votre résidence principale en meublé de tourisme dans la limite de 90 jours par an, toutes plateformes confondues. Ce seuil remplace l'ancien plafond de 120 jours, encore appliqué dans certaines communes voisines comme Lattes.
Au-delà de 90 jours, la location sort du régime dérogatoire de la résidence principale et relève des règles de changement d'usage. Les plateformes doivent par ailleurs cesser de proposer le logement lorsqu'elles ont connaissance du dépassement du plafond annuel appliDPEcable.
La location d'une simple chambre au sein de votre résidence principale reste possible toute l'année sans être soumise à cette limite annuelle.
Un numéro d'enregistrement est également obligatoire pour tout meublé de tourisme à Montpellier, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire. Cette obligation est en vigueur localement depuis le 31 décembre 2021 et a été généralisée à l'ensemble du territoire français depuis le 20 mai 2026.
La taxe de séjour doit également être collectée dès la première nuitée, directement par le loueur ou, selon les cas, par la plateforme utilisée pour la réservation.
Résidence secondaire : une autorisation de changement d'usage obligatoire
Si le logement n'est pas votre résidence principale, toute location saisonnière, même limitée à quelques semaines pendant l'été, nécessite une autorisation de changement d'usage délivrée par la Ville de Montpellier.
Une autorisation temporaire à titre personnel, sans compensation, peut être accordée au propriétaire détenant le logement en nom propre, sous certaines conditions. Elle est limitée à un seul logement par commune et par foyer fiscal, valable 4 ans et non renouvelable.
Dans les autres situations, une autorisation à titre réel avec compensation peut être nécessaire. Ce mécanisme suppose de transformer parallèlement en logement un local qui n'était pas auparavant destiné à l'habitation.
Une zone à quota plafonnée à 770 autorisations
Pour limiter la pression sur le marché locatif, Montpellier a instauré une « zone à quota ». Dans ce périmètre, le nombre d'autorisations temporaires à titre personnel sans compensation est plafonné à 770, autorisations déjà délivrées comprises.
Lorsque ce quota est atteint, une inscription sur liste d'attente est nécessaire avant qu'une nouvelle autorisation puisse être accordée. Pour un investisseur, la localisation précise du logement devient donc un critère à vérifier avant même de calculer la rentabilité potentielle d'une location saisonnière.
DPE et copropriété : quelles conditions faut-il respecter ?
Pour obtenir une nouvelle autorisation de changement d'usage en vue d'une location touristique, le logement doit présenter un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé de A à E. Les logements classés F ou G ne répondent donc pas à cette exigence en 2026.
À compter du 1er janvier 2034, l'exigence sera renforcée : seuls les logements classés de A à D pourront répondre à ce critère.
DPE et location touristique
En copropriété, le projet doit également respecter le règlement de l'immeuble. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, lorsqu'un lot fait l'objet d'une déclaration comme meublé de tourisme, le copropriétaire ou, par son intermédiaire, le locataire qui y a été autorisé doit en informer le syndic.
Certaines copropriétés peuvent également modifier leur règlement à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix afin d'interdire la location touristique des logements qui ne constituent pas la résidence principale du loueur. Cette possibilité concerne les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement destinés à cet usage.
Ce mécanisme a été déclaré conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026.
Le changement d'usage
Quelle fiscalité pour les revenus de location touristique ?
Pour les recettes perçues en 2026 et déclarées en 2027, le régime micro-BIC dépend du classement du meublé.
| Statut du meublé | Seuil micro-BIC | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Meublé non classé | 15 000 € | 30 % |
| Meublé classé | 83 600 € | 50 % |
Au-delà de ces seuils, le régime réel s'applique et permet de déduire les charges réellement supportées selon les règles fiscales en vigueur, plutôt que de bénéficier de l'abattement forfaitaire du micro-BIC.
Attention à ne pas confondre l'année de perception et l'année de déclaration : le seuil applicable aux meublés classés était encore de 77 700 € pour les recettes de 2025 déclarées en 2026.
Quelles sanctions en cas de non-respect des règles ?
Une transformation irrégulière peut entraîner une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local. Le juge peut également ordonner le retour du logement à son usage d'habitation, avec une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour et par mètre carré jusqu'à régularisation.
D'autres sanctions concernent directement les obligations propres aux meublés touristiques :
- jusqu'à 15 000 € en cas de dépassement du nombre de jours autorisé ;
- jusqu'à 10 000 € en cas de défaut d'enregistrement ;
- jusqu'à 20 000 € en cas de fausse déclaration ou d'utilisation d'un faux numéro d'enregistrement.
Location touristique à Montpellier : un paramètre à intégrer avant d'investir
Ces règles n'empêchent pas d'investir dans l'immobilier neuf à Montpellier, mais elles obligent à définir votre stratégie locative avant l'achat. Entre location touristique, location meublée classique et location nue, les contraintes réglementaires et fiscales diffèrent.
Un logement financé dans le cadre de certains dispositifs d'accession ou ayant bénéficié d'une aide publique peut, par exemple, être incompatible avec le changement d'usage nécessaire à une location touristique.
Pour les autres investisseurs, la rentabilité de la location saisonnière doit être évaluée en intégrant le prix d'achat, le taux d'occupation, les périodes de vacance, les frais de gestion, la fiscalité et les contraintes locales liées à l'enregistrement et au changement d'usage.
Dans la zone à quota, il faut également intégrer le risque de ne pas obtenir immédiatement l'autorisation nécessaire. Avant de choisir votre logement, mieux vaut donc comparer les programmes neufs à Montpellier en tenant compte de leur emplacement, du règlement de copropriété et de la stratégie locative envisagée.
Sources : Ville de Montpellier, Légifrance, Ministère de l’Économie, Conseil constitutionnel
