Le dispositif d'encadrement des loyers à Nîmes : ce que propriétaires et locataires doivent savoir

La ville relève d'un dispositif spécifique, distinct de celui appliqué à Paris, Lyon ou Bordeaux. Voici ce qui s'applique concrètement, et en quoi l'immobilier neuf à Nîmes offre une alternative intéressante dans ce contexte réglementaire.

Nîmes en zone tendue : qu'est-ce que cela change ?

Le classement de Nîmes en zone tendue résulte du décret n° 2023-822 du 25 août 2023. Ce décret a étendu la liste des agglomérations françaises reconnues en déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements.

Ce classement entraîne trois effets immédiats pour les locations de résidence principale (vides ou meublées), applicables aux baux signés ou renouvelés depuis le 27 août 2023 :

• Encadrement du loyer à la relocation : lors d'un changement de locataire, le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, sauf exceptions encadrées.
• Délai de préavis réduit à 1 mois pour le locataire souhaitant quitter son logement (sur demande expresse).
• Taxe sur les logements vacants : les propriétaires d'un bien inoccupé depuis plus d'un an sont redevables d'une taxe d'au moins 17 % la première année, puis 34 % les années suivantes.

Comment fonctionne l'encadrement à la relocation à Nîmes ?

Lorsqu'un propriétaire nîmois reloue son bien après le départ d'un locataire, le loyer proposé au nouveau locataire ne peut pas dépasser le dernier loyer en vigueur, sauf dans trois situations précises.

Des exceptions sont autorisées si le logement fait l'objet de travaux d'amélioration représentant au moins la moitié de la dernière année de loyer, si le loyer précédent était manifestement sous-évalué, ou si le logement est mis en location pour la première fois.

Dans tous les cas, les logements classés F ou G au DPE sont soumis à un gel absolu du loyer : aucune hausse n'est possible, même en cas de travaux.

Ce dispositif d'encadrement à la relocation a été prorogé par le décret n° 2025-652 du 15 juillet 2025, publié au Journal officiel, pour la période allant du 1er août 2025 au 31 juillet 2026. Il s'applique à toutes les communes figurant sur la liste des zones tendues, dont Nîmes.

Vers une pérennisation du dispositif ?

L'encadrement des loyers expérimental a été instauré par la loi ELAN du 23 novembre 2018 pour une durée de huit ans, prolongée par la loi 3DS du 21 février 2022. Sans pérennisation, il aurait dû prendre fin en novembre 2026.

Une proposition de loi visant à pérenniser ce dispositif a été adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025, par 105 voix contre 56. Le texte, porté par le groupe socialiste, ouvre le dispositif à toutes les communes volontaires en zone tendue.

« Cette pérennisation nous semble prématurée, car en effet aucune évaluation complète n'a été remise », a déclaré Philippe Gosselin (Droite républicaine) lors des débats à l'Assemblée nationale. Le rapport gouvernemental d'évaluation, confié aux économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle, est attendu avant mai 2026. Le texte doit encore être examiné au Sénat.

Pour Nîmes, le dispositif d'encadrement à la relocation reste applicable indépendamment de ce débat, tant que la ville figure sur la liste des zones tendues.

Le marché immobilier nîmois : une ville accessible et dynamique

Sur fond de réglementation locative renforcée, le marché immobilier de Nîmes affiche une progression notable. Selon les données de transactions publiées par la Direction générale des Finances publiques (DGFiP) via la base DVF, le prix moyen net vendeur des appartements à Nîmes s'établissait à 2 250 €/m² en 2024, sur la base de 883 transactions enregistrées.

À l'échelle nationale, les Notaires de France constatent dans leur bilan de décembre 2025 une progression de +1,3 % sur un an pour les appartements anciens en France métropolitaine (T3 2025), après deux années de recul.

Nîmes reste une ville accessible dans le paysage immobilier du sud de la France, positionnée en deçà des grandes métropoles régionales tout en bénéficiant d'une attractivité croissante liée à son patrimoine et à sa desserte TGV.

Investir dans l'immobilier neuf à Nîmes : une stratégie cohérente

Dans un contexte de marché locatif encadré, l'achat d'un logement neuf à Nîmes présente un avantage réglementaire décisif : les logements neufs en première location sont expressément exclus du dispositif d'encadrement à la relocation. Le bailleur fixe librement le loyer initial.

Plusieurs programmes neufs à Nîmes sont actuellement commercialisés dans des secteurs stratégiques, à proximité des Arènes, dans le quartier Jean-Jaurès ou en pied de colline. On retrouve notamment la résidence Cesaria (Nexity), avec des 3 pièces à partir de 231 000 €, et Le Jardin d'Odette (Vinci Immobilier), avec des 2 pièces à partir de 240 500 € — tous conformes à la norme RE 2020, avec livraisons prévues en 2025-2026. Prix et disponibilités sous réserve de stock au moment de la réservation.

Sur le plan du financement, l'achat d'un appartement neuf à Nîmes en primo-accession ouvre droit au PTZ. Depuis le 1er avril 2025, en application de l'article 90 de la loi de finances pour 2025 et du décret n° 2025-299 du 29 mars 2025, le PTZ est accessible pour tout logement neuf, partout en France, avec une quotité de financement de 20 à 50 % du coût total de l'opération selon les revenus du ménage, valable jusqu'au 31 décembre 2027.

À cela s'ajoutent les avantages classiques de la VEFA : frais de notaire réduits (2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l'ancien), garanties décennale et de parfait achèvement, et performance énergétique garantie dès la livraison grâce à la norme RE 2020.