Montreuil applique-t-elle l’encadrement des loyers en 2026 ?
Oui, le niveau et l’évolution des loyers sont encadrés. Membre d’Est Ensemble, Montreuil encadre depuis décembre 2021 les locations vides, meublées et les baux mobilité, neuf compris.
L’arrêté du 28 avril 2026 fixe les plafonds du 1er juin au 24 novembre 2026. L’encadrement distinct des hausses en zone tendue reste prévu jusqu’au 31 juillet 2027.
Une échéance à surveiller
Quel loyer demander pour un appartement neuf à Montreuil ?
Deux secteurs, deux plafonds pour un T2
Pour investir dans un logement neuf, le loyer de base hors charges ne peut dépasser le loyer de référence majoré.
Celui-ci varie selon l’adresse, les pièces, l’époque de construction et la location vide ou meublée.
Montreuil comprend les secteurs 307 et 308. Exemple : T2 vide de 50 m² habitables, construit après 1990 :
| Secteur | Référence | Majoré | Plafond pour 50 m² |
|---|---|---|---|
| 307 | 20,30 €/m² | 24,40 €/m² | 1 220 € |
| 308 | 19,50 €/m² | 23,40 €/m² | 1 170 € |
Ces plafonds ne garantissent aucun loyer. Consultez le simulateur Est Ensemble. Parking et complément de loyer obéissent à des règles particulières.
Comparez les appartements neufs à Montreuil avant d’estimer vos recettes.
Relocation : les hausses restent encadrées
Après 18 mois de vacance maximum, le loyer précédent reste la référence, sauf exceptions. Une clause peut permettre une révision annuelle selon l’IRL applicable : celui du troisième trimestre 2026 progresse de 1,57 % sur un an.
Les hausses des logements F et G sont gelées ; les G ne peuvent plus être nouvellement loués en résidence principale depuis 2025.
Dispositif Jeanbrun : quel plafond dans le neuf à Montreuil ?
Le dispositif Jeanbrun, également appelé « loi Jeanbrun » ou « statut du bailleur privé », permet sous conditions un amortissement fiscal pour certains appartements collectifs acquis du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Il impose neuf ans de location nue comme résidence principale, des plafonds de loyers et de ressources et une première location dans les douze mois après achèvement ou acquisition ultérieure.
Quel plafond intermédiaire pour 50 m² ?
Montreuil est en zone A bis. Pour un bail intermédiaire signé en 2026, le plafond de base est de 19,71 €/m².
Sur 50 m² de surface utile sans annexe, le coefficient vaut 1,08 : 19,71 × 50 × 1,08 = 1 064,34 € mensuels hors charges.
Deux plafonds à respecter
Quel rendement pour un investissement locatif à Montreuil ?
Pour un investissement locatif dans le neuf, supposons un T2 de 50 m² acheté 350 000 €, frais compris : montant hypothétique.
Quels rendements bruts théoriques aux plafonds ?
| Scénario | Loyer mensuel | Rendement brut |
|---|---|---|
| Jeanbrun intermédiaire | 1 064,34 € | 3,65 % |
| Secteur 308, hors Jeanbrun | 1 170 € | 4,01 % |
| Secteur 307, hors Jeanbrun | 1 220 € | 4,18 % |
Ces rendements théoriques supposent douze mois loués au plafond, hors complément et sans garantie de demande.
Chaque secteur concerne des adresses distinctes. Pour le net, déduisez charges, taxe foncière, assurances, gestion et vacance ; ajoutez financement et fiscalité.
Où investir dans le neuf à Montreuil ?
À Croix-de-Chavaux, le métro 9 dessert le secteur. À Boissière-Acacia, la station La Dhuys (ligne 11) accompagne une ZAC prévoyant environ 1 500 logements à terme.
Vérifiez la concurrence locative et le secteur réglementaire.
Consultez les programmes neufs à Montreuil pour confronter prix et loyers envisageables.
FAQ sur l’encadrement des loyers à Montreuil
Un logement neuf échappe-t-il au plafonnement ?
Non, lorsque ce régime s’applique à la signature du bail, même pour une première location.
Un balcon justifie-t-il un complément de loyer ?
Pas automatiquement. Le loyer de base doit atteindre le plafond majoré ; le balcon doit constituer un avantage particulier, sans motif légal d’interdiction.
Comparez également les programmes immobiliers neufs en Île-de-France, notamment à Bagnolet et Romainville, selon votre budget et votre stratégie locative.
Sources : Préfecture d’Île-de-France, arrêté IDF-2026-04-28-00032, annexes 2026 ; Service Public, encadrement et Jeanbrun ; CGI, art. 2 terdecies D ; Légifrance, décret 2026-644 ; INSEE, IRL T3 2026 ; Ville de Montreuil, Boissière-Acacia (2026).
