Prêt à taux zéro (PTZ) élargi à tout le territoire, dispositif Jeanbrun en remplacement du Pinel, légère reprise des autorisations de construire : plusieurs facteurs structurants pourraient enfin inverser la tendance.
Décryptage avec Le Plan Immobilier.
2025 : troisième année de crise pour le logement neuf
L'année 2025 n'a pas encore marqué le tournant espéré. Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), moins de 65 000 logements neufs ont été vendus aux particuliers sur l'ensemble de l'exercice — troisième année consécutive de recul. Les ventes du deuxième trimestre 2025 ont reculé de 16,6 % sur un an, pénalisées par l'effondrement de l'investissement locatif particulier consécutif à la fin du Pinel, éteint au 31 décembre 2024.
Du côté des mises en chantier, les données du Service de la donnée et des études statistiques (SDES, base Sitadel) font état de 272 238 logements commencés sur les douze mois d'octobre 2024 à septembre 2025, soit 23,1 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes.
Les autorisations de construire offrent un signal plus encourageant : 365 179 logements autorisés de septembre 2024 à août 2025, avec un rebond du logement individuel dès le premier semestre.
Le contraste avec le marché de l'ancien est saisissant. Les Notaires de France ont enregistré 921 000 transactions dans l'ancien sur les douze mois à fin septembre 2025, soit une hausse de près de 11 % sur un an.
« Après deux années de repli marqué, le marché immobilier a entamé sa reprise lors du dernier trimestre de l'année 2024, qui s'est poursuivie au cours de l'année 2025. Notre optimisme reste mesuré au regard des incertitudes politiques, économiques et géopolitiques », souligne Priscille Caignault, membre du bureau du Conseil supérieur du notariat en charge de l'immobilier (bilan du 8 décembre 2025).
Le logement neuf, toujours bien en deçà des niveaux d'avant-crise
PTZ élargi et dispositif Jeanbrun : les deux leviers de 2026
Le PTZ étendu à tout le territoire
Depuis le 1er avril 2025, le PTZ couvre l'ensemble du territoire national et tous les types de logements neufs — appartements comme maisons individuelles (loi de finances 2025, article 90 ; décret n° 2025-299 du 29 mars 2025, valable jusqu'au 31 décembre 2027).
La levée du zonage, qui limitait l'accès aux seules zones A, A bis et B1, ouvre le dispositif à des territoires jusqu'ici exclus.
Concrètement, le PTZ finance entre 20 et 50 % du coût d'un appartement neuf selon les revenus du foyer, et entre 10 et 30 % pour une maison individuelle. Les données SDES confirment un rebond des autorisations de logements individuels dès le premier semestre 2025, en lien direct avec cette réforme.
Le dispositif Jeanbrun, successeur du Pinel
Promulgué le 19 février 2026 (loi de finances n° 2026-103), le dispositif Jeanbrun remplace le Pinel avec une logique radicalement différente : non plus une réduction d'impôt directe, mais un amortissement annuel déduit des revenus fonciers, imputable sur le revenu global du contribuable.
Il s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, sur l'ensemble du territoire, sans zonage contraignant.
| Dispositif Pinel | Dispositif Jeanbrun | |
|---|---|---|
| Mécanisme fiscal | Réduction d'impôt directe | Amortissement annuel sur revenus fonciers |
| Zonage | Zones A, A bis, B1 uniquement | Tout le territoire |
| Durée d'engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans minimum |
| Taux | 12 %, 18 % ou 21 % du prix d'achat | 3 % à 5,5 % par an (plafond 12 000 €/an) |
| Logements éligibles | Neuf uniquement | Neuf + ancien avec travaux (≥ 30 % du prix) |
| Période d'application | Éteint au 31/12/2024 | 21/02/2026 au 31/12/2028 |
Des perspectives à confirmer
En janvier 2026, le SDES recensait 27 638 logements mis en chantier, en légère baisse de 1,8 % par rapport à décembre — signe que la reprise reste hésitante. Les primo-accédants, soutenus par le PTZ élargi, constituent le principal moteur de la demande.
Les investisseurs locatifs, absents depuis la fin du Pinel, devront attendre les premiers effets concrets du dispositif Jeanbrun. Une véritable normalisation du marché de l'immobilier neuf ne semble pas envisageable avant 2027 ou 2028, dans un contexte que les Notaires de France qualifient eux-mêmes d'incertain.
Pour aller plus loin :
Immobilier neuf : ce qui a changé depuis le 1er janvier 2026
