Pour un primo-accédant comme pour un investisseur, comprendre les ressorts du marché annécien du neuf est indispensable avant de s'engager.
Un marché sous tension : l'état de l'immobilier neuf à Annecy en 2026
L'immobilier neuf à Annecy traverse une période paradoxale : les prix restent élevés tandis que l'offre s'effondre. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), le Grand Annecy enregistre une chute des mises en vente de –64 % et des réservations de –54 % sur la période récente, avec un allongement significatif des délais d'écoulement.
La rareté du foncier constructible, les délais d'obtention des permis de construire et le coût de construction lié à la RE2020 expliquent cette contraction sévère de l'offre.
À l'échelle régionale, la tendance est plus nuancée. Selon les Notaires de France (Chambre interdépartementale de la Savoie et de la Haute-Savoie, bilan à fin juin 2025), le marché immobilier repart en Haute-Savoie : +8,9 % de transactions sur un an, tous biens confondus.
Le marché des logements neufs reprend légèrement depuis fin 2024, confirment également les Notaires de France dans leur bilan annuel de décembre 2025.
« Annecy confirme son statut de valeur refuge : entre lac et montagnes, la contrainte foncière limite l'extension urbaine et soutient durablement la valorisation des biens », souligne Audrey Baconnier, responsable chez Afedim Secteur Sud-Est (janvier 2026).
Prix de l'appartement neuf à Annecy : ce que disent les notaires
Les données officielles des Notaires de France (ADNOV, synthèse août 2025, période juin 2024 – mai 2025) établissent le prix médian des appartements neufs à Annecy à 6 570 €/m², en recul de 3,2 % sur un an — correction modérée au regard des hausses accumulées. Le prix de vente médian d'un logement neuf à Annecy s'établit à 331 500 € pour une surface médiane de 62 m². À l'échelle de la Haute-Savoie, le prix médian du neuf s'affiche à 5 060 €/m².
Ces niveaux varient selon les secteurs. Le centre-ville historique, Albigny et Annecy-le-Vieux affichent les prix les plus élevés pour tout programme neuf à Annecy, tandis que les communes de première couronne — Seynod, Cran-Gevrier — proposent des opportunités à des niveaux plus accessibles. À Rumilly, bien desservie, le neuf démarre autour de 4 700 €/m² selon les notaires.
| Secteur | Prix médian neuf (€/m²) | Évolution sur 1 an |
|---|---|---|
| Annecy (intra-muros) | 6 570 €/m² | –3,2 % |
| Annecy-environs | 5 490 €/m² | +2,8 % |
| Haute-Savoie (médiane) | 5 060 €/m² | –3,3 % |
| Rumilly (1re couronne) | ~4 700 €/m² | — |
Sources : Notaires de France — ADNOV, synthèse conjoncture immobilière Haute-Savoie, août 2025 (période juin 2024 – mai 2025) · Notaires de France / Afedim (janvier 2026) · FPI.
Acheter un appartement neuf à Annecy : avantages et leviers de financement
Acquérir un logement neuf à Annecy offre des avantages structurels décisifs dans un marché aussi tendu. Les frais de notaire sont réduits à 2–3 % du prix d'achat (contre 7–8 % dans l'ancien), soit une économie substantielle sur des montants d'acquisition élevés.
La conformité à la RE2020 garantit un DPE A ou B à la livraison — argument de poids dans un territoire alpin où la performance énergétique est un critère croissant d'attractivité locative. Les trois garanties légales — parfait achèvement (1 an), bon fonctionnement (2 ans) et décennale (10 ans) — sécurisent l'acquisition.
Annecy est classée en zone B1 depuis le décret du 29 mars 2025. Le Prêt à taux zéro (PTZ), prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 (Légifrance, décret n° 2025-299), peut financer jusqu'à 40 % du prix du logement neuf pour les primo-accédants éligibles, sous conditions de ressources. Ce dispositif, combiné aux frais de notaire réduits, améliore sensiblement la solvabilité des ménages dans un marché où le budget moyen dépasse 330 000 €.
Annecy en zone B1 : le PTZ comme levier d'accession
- PTZ jusqu'à 40 % du prix, prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 ;
- frais de notaire réduits à 2–3 % (contre 7–8 % dans l'ancien) ;
- DPE A ou B garanti (RE2020 seuil 2025) ;
- garanties constructeur : parfait achèvement (1 an), bon fonctionnement (2 ans), décennale (10 ans).
Pour aller plus loin :
