Les mesures sont désormais en vigueur.
Tour d’horizon des principales mesures annoncées qui pourraient redessiner le paysage de l’immobilier neuf dans les prochains mois – présenté par Le Plan Immobilier.
Un secteur en crise qui attendait des signaux forts
Le secteur de la promotion immobilière traverse depuis 2023 une crise profonde, marquée par une chute des ventes de logements neufs, un recul significatif des permis de construire et le ralentissement de nombreux projets. En 2026, les acteurs de la filière attendent des effets tangibles des mesures adoptées.
Olivier Salleron, président de la Fédération Française du Bâtiment (FFB), l'avait rappelé avec force : « se loger » reste l'une des priorités absolues des Français. La loi de finances pour 2025 constitue une première réponse structurelle à cette attente.
PTZ : une extension historique à tout le territoire
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), dispositif phare de l'aide à l'accession à la propriété des primo-accédants, connaît avec la loi de finances pour 2025 sa réforme la plus significative depuis plusieurs années.
Depuis le 1er avril 2025 et jusqu'au 31 décembre 2027, le PTZ s'étend à tous les logements neufs — appartements comme maisons individuelles — sur l'ensemble du territoire français, sans restriction de zone géographique. Les maisons individuelles neuves, jusqu'ici exclues du dispositif en achat classique, y sont désormais pleinement éligibles. L'acquisition dans l'ancien avec travaux demeure quant à elle éligible dans les zones B2 et C.
Les quotités du PTZ selon le type de logement neuf
- Logement collectif neuf (appartement) : PTZ couvrant entre 20 % et 50 % du montant de l'opération ;
- Maison individuelle neuve : PTZ couvrant entre 10 % et 30 % du montant de l'opération ;
- Logement ancien avec travaux (zones B2 et C) : conditions inchangées par rapport à 2024.
Cette extension constitue un levier concret pour soutenir l'accession à la propriété des primo-accédants sur l'ensemble du territoire, y compris dans les zones jusqu'ici exclues du dispositif.
MaPrimeRénov' : un dispositif préservé malgré les contraintes budgétaires
La transition énergétique demeure un enjeu central des politiques publiques liées au logement. La loi de finances pour 2025 pérennise le programme MaPrimeRénov', dispositif permettant de financer des travaux de rénovation énergétique dans les logements privés.
Selon l'Agence nationale de l'habitat (Anah), le budget d'intervention total atteint 3,4 milliards d'euros, dont 2,1 milliards d'euros de crédits publics complétés par des fonds annexes issus de la trésorerie de l'Anah et des certificats d'économies d'énergie. Le dispositif s'articule autour de deux axes : les rénovations globales, portant sur l'amélioration générale de la performance énergétique d'un logement, et les gestes isolés, tels que l'amélioration de l'isolation ou du système de chauffage.
En parallèle, le réseau public France Rénov' continue d'accompagner les propriétaires dans leurs démarches, avec un rôle de guichet unique pour orienter les ménages vers les aides adaptées à leur situation.
Fiscalité LMNP : la fin d'un avantage historique
La loi de finances pour 2025 modifie en profondeur le régime fiscal applicable aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) au régime réel. La mesure, applicable aux cessions réalisées à partir du 15 février 2025, met fin à l'un des principaux avantages du statut.
Jusqu'alors, les amortissements déduits pendant la période de location n'étaient pas repris dans le calcul de la plus-value lors de la revente — créant une asymétrie fiscale favorable par rapport à la location nue. Désormais, ces amortissements sont réintégrés dans l'assiette de calcul de la plus-value imposable, ce qui augmente mécaniquement la base d'imposition lors de la cession.
| Situation | Avant la réforme | Depuis le 15/02/2025 |
|---|---|---|
| Amortissements déduits pendant la location | Non repris dans la plus-value | Réintégrés dans la base imposable |
| Imposition de la plus-value | 19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux | 19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux |
| Résidences étudiantes, seniors, EHPAD | Régime général | Exonérées de la réintégration |
| Exonération après durée de détention | Totale après 22 ans (IR) / 30 ans (PS) | Inchangé |
Cette réforme concerne en particulier les investisseurs ayant opté pour des logements neufs destinés à la location meublée de courte durée. Les résidences de services gérées — résidences étudiantes, seniors et EHPAD — bénéficient d'une exception et conservent leur régime spécifique.
Ce qu'il faut retenir en 2026
Un an après son adoption, la loi de finances pour 2025 a posé des jalons concrets pour un marché de l'immobilier neuf en quête de relance : un PTZ inédit dans son périmètre, un dispositif de rénovation énergétique préservé et une fiscalité locative rééquilibrée.
Leur impact réel sur la production de logements neufs et sur l'accession à la propriété des primo-accédants reste à consolider. Les prochains mois s'annoncent déterminants pour le secteur.
Pour aller plus loin :
Seuil carbone 2025 : ce que la RE2020 change pour l’immobilier neuf en 2026
