Ces mesures ont des répercussions directes sur les stratégies d'investissement en immobilier neuf à Bordeaux, notamment dans les opérations livrées en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement).
Avant d'acheter un bien destiné à la location, il est indispensable de comprendre le cadre réglementaire local et ses effets sur l'usage du logement, la rentabilité et la sécurité juridique du projet.
Tour d'horizon des réglementations encadrant la location touristique avec Le Plan Immobilier.
Pourquoi Bordeaux encadre fortement les locations touristiques
La métropole bordelaisen, surnommée La Belle Endormie
, figure parmi les territoires les plus attractifs de France. Cette attractivité a favorisé le développement rapide des meublés de tourisme, concentrés dans certains quartiers centraux.
Selon les analyses publiées par la presse spécialisée en urbanisme début 2025, la transformation de logements en locations de courte durée contribue à la raréfaction de l'offre résidentielle dans les zones tendues.
Face à cet enjeu, la Ville de Bordeaux a choisi de réguler strictement la location touristique afin de rééquilibrer le parc immobilier en faveur de l'habitat permanent.
Location touristique : ce que dit la réglementation à Bordeaux
Résidence principale : une location autorisée sous conditions
La location touristique d'une résidence principale reste autorisée à Bordeaux, à condition que le logement soit occupé au moins huit mois par an par son propriétaire.
La durée de location est plafonnée à 120 nuitées par an. Une déclaration préalable auprès de la mairie est obligatoire, avec l'obtention d'un numéro d'enregistrement devant apparaître sur toutes les annonces.
Résidence principale et location touristique
- Plafond légal de 120 nuits par an
- Déclaration obligatoire en mairie
- Numéro d'enregistrement exigé sur toutes les annonces
Résidence secondaire : un cadre très restrictif
La location touristique d'une résidence secondaire est soumise à une autorisation préalable de changement d'usage. À Bordeaux, cette autorisation est accordée de manière très limitée.
Elle repose sur un principe de compensation, imposant la création d'un logement équivalent à partir d'un local non résidentiel (transformation de bureaux ou de commerces en logement, par exemple). Ce mécanisme réduit fortement les possibilités de location de courte durée hors résidence principale.
Immobilier neuf à Bordeaux : quelles conséquences pour les investisseurs
Des programmes neufs majoritairement orientés vers l'habitat résidentiel
Dans de nombreux programmes neufs à Bordeaux, la location touristique est explicitement interdite par le règlement de copropriété. Cette orientation est intégrée dès la phase de montage de l'opération.
Les promoteurs qui vendent en VEFA anticipent les contraintes locales afin de sécuriser l'usage résidentiel des immeubles et de limiter les risques juridiques pour les copropriétaires.
Quelles alternatives à la location touristique ?
Compte tenu du cadre réglementaire, la majorité des investisseurs se tournent vers la location longue durée, meublée ou nue, qui offre une meilleure stabilité juridique.
L'immobilier neuf conserve des atouts structurels : performances énergétiques, charges maîtrisées, attractivité locative et adéquation avec les politiques locales du logement.
| Critères | Location touristique | Location longue durée | Immobilier neuf |
|---|---|---|---|
| Cadre juridique | Très contraint | Stable | Sécurisé |
| Visibilité réglementaire | Faible | Élevée | Élevée |
| Objectif des collectivités | Limiter | Favoriser | Favoriser |
Acheter un logement neuf à Bordeaux : les points de vigilance
Avant d'acheter un logement neuf à Bordeaux, il est essentiel de vérifier l'usage autorisé du bien, le règlement de copropriété et la stratégie locative compatible avec la réglementation locale.
L'emplacement, la typologie du programme et le marché locatif environnant doivent être analysés afin de sécuriser l'investissement sur le long terme.
Faut-il encore investir dans l'immobilier neuf à Bordeaux ?
Malgré l'encadrement strict des locations touristiques, Bordeaux conserve de solides fondamentaux : attractivité économique, tension locative et rareté du foncier.
L'immobilier neuf s'inscrit pleinement dans les objectifs publics de logement durable et constitue une solution adaptée aux investisseurs recherchant visibilité et stabilité.
Pour aller plus loin :
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