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La location courte durée devient risquée
Rappelons brièvement ce que l’on entend par location courte durée, aussi appelée location saisonnière. Selon la loi Hoguet de 1970, elle peut se définir comme « la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs ».
Les plateformes telles que Booking, HomeAway, ou bien Airbnb attirent de nombreux propriétaires qui souhaitent mettre en location leur résidence principale, pendant les semaines d’été. Cependant, il est beaucoup plus compliqué de rentabiliser légalement la location d’une résidence secondaire à l’année via la courte durée.
Les contraintes imposées aux propriétaires se multiplient en matière de location saisonnière. Mais que dit la loit sur la location saisonnière ?
Chaque séjour ne doit pas dépasser les 90 jours consécutifs avec le même locataire. Il est interdit de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an. Vous devez impérativement déclarer votre activité à la mairie dans la plupart des métropoles. Et nous ne rentrons pas dans le détail des procédures de « changement d’usage » et de compensations, etc.
Ce qu’on observe depuis quelques années, c’est un vrai durcissement du cadre légal en matière de location saisonnière. Une dynamique impulsée par le rejet croissant du gouvernement envers les plateformes de location courte durée.
Afin de continuer à optimiser leur taux de rentabilité à tout prix, certains propriétaires de biens loués en courte durée, choisissent de contourner ces nouvelles règles qui s’amoncellent. Il est alors important de mentionner le fait qu’en plus de la prolifération de nouvelles règles, c’est également le nombre de contrôles que l’on a vu exploser ces derniers temps. Les montants d’amendes pour les loueurs airbnb illégaux ont atteint des sommets récemment.
En 2019, pas moins de 210 propriétaires étaient en cours de jugement à Paris. On compte 98 dossiers similaires à Lyon. Entre 2017 et 2018, les amendes adressées aux propriétaires louant de façon illégale leur logement en courte durée, ont augmentée de 61%. Faisant grimper le montant total des amendes à 2,1 millions d’euros.
Autrement dit, de plus en plus d’investisseurs craignent de ne pas bien rentabiliser leur investissement locatif en saisonnier. D’autant que la rentabilité nette de l’investissement en longue durée se révèle en réalité plus avantageux pour les propriétaires.
La location longue durée plus rentable que la location courte durée
D’après l’étude de Flatlooker, portant sur la rentabilité comparée de la location court et longue durée, déterminons ce qui est vraiment le plus rentable pour les propriétaires bailleurs souhaitant investir dans le locatif.
Si l’on s’en tient au calcul de la rentabilité brute, il est évident que la location saisonnière présente les meilleurs taux de rendement. Le prix d’une nuit dans un appartement parisien d’une trentaine de m2 s’élève à 110€ en moyenne sur airbnb, contre seulement 34€, rapporté à une location longue durée équivalente.
Trop de propriétaires s’arrêtent à cette étape pourtant préliminaire du calcul de la rentabilité d’un investissement immobilier locatif. En réalité, d’autres éléments doivent être pris en compte alors qu’on souhaite estimer la rentabilité nette d’un investissement, comme par exemple les taxes, ou encore les frais de gestion locative.
Tableau comparatif des revenus et des charges Airbnb vs longue durée
D’après une étude réalisée par Flatlooker
En définitif, et après calculs, l’investissement locatif en longue durée se montre plus avantageux pour les propriétaires que son équivalent en courte durée. Et quiconque sait faire la différence entre rentabilité brute et rentabilité nette est à même de le comprendre. La location courte durée est donc de plus en plus contraignante et risquée, pour une rentabilité après analyse, moindre que dans le cas d’une location longue durée.
