Quels repères de prix retenir pour l'immobilier neuf à Toulouse en 2026 ?
Au deuxième trimestre 2026, le prix moyen des logements collectifs neufs réservés dans l'aire urbaine de Toulouse atteint 4 559 €/m², selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI). Ce montant, calculé hors parking et avec une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) au taux normal, progresse de 1,6 % sur un an.
Dans la « ville rose », ces moyennes masquent toutefois des écarts importants entre les quartiers : les estimations médianes de l'immobilier neuf arrêtées au 1er août 2026 s'échelonnent d'environ 3 600 à plus de 5 700 €/m². Ces écarts de prix entre les quartiers peuvent fortement peser sur le budget.
Pour un appartement neuf à Toulouse de 65 m², par exemple, une différence de 1 000 €/m² représente 65 000 € sur le prix total. Selon le quartier choisi, cette somme peut permettre de gagner en surface, de conserver un extérieur ou de financer un stationnement.
Quel quartier choisir pour acheter un appartement neuf à Toulouse ?
Le tableau met en regard le niveau de prix de chaque secteur et le compromis qu'il propose entre centralité, mobilité, cadre de vie et budget.
| Quartier | Prix du neuf en 2026 | Pourquoi le choisir ? | Pour quel primo-accédant ? |
|---|---|---|---|
| Saint-Cyprien | ≈ 5 721 €/m² | Le métro A, la Garonne et la proximité du centre favorisent les déplacements à pied ou en transports. | Pour privilégier la centralité, quitte à consacrer un budget plus élevé. |
| Casselardit - Fontaine-Bayonne - Cartoucherie | ≈ 4 741 €/m² sur Fontaine Bayonne-Cartoucherie | La Cartoucherie réunit logements récents, tramway T1 et Halles, à proximité du bassin d'emploi de l'ouest. | Pour rechercher un écoquartier récent et déjà bien connecté. |
| Pont des Demoiselles - Ormeau - Montaudran - La Terrasse - Malepère | ≈ 4 116 €/m² sur Pont des Demoiselles-Montaudran-La Terrasse | Montaudran combine Toulouse Aerospace et gare TER, avec l'arrivée de la ligne C attendue fin 2028. | Pour miser sur un secteur dont la desserte va encore progresser, en acceptant d'attendre la ligne C. |
| Lardenne - Pradettes - Basso-Cambo | ≈ 3 977 €/m² | Lardenne conserve un profil résidentiel, tandis que Basso-Cambo donne accès au terminus de la ligne A. | Pour équilibrer environnement résidentiel et accès au métro. |
| Trois Cocus - Borderouge - Croix-Daurade - Paléficat - Grand Selve | ≈ 3 859 €/m² sur Croix Daurade-Borderouge-Paleficat-Trois Cocus | Borderouge combine le terminus de la ligne B, les commerces et le parc de la Maourine. | Pour contenir le budget tout en restant directement relié au métro. |
| Arènes Romaines - Ancely - Purpan - Saint-Martin-du-Touch | ≈ 3 746 €/m² sur Purpan-Saint Martin du Touch | Saint-Martin-du-Touch est proche du bassin Airbus et doit accueillir la ligne C en 2028. | Pour un actif de l'ouest toulousain attentif aux trajets domicile-travail. |
| Saint-Simon - Lafourguette - Oncopole-Campus Santé du Futur | ≈ 3 590 €/m² sur Saint-Simon | Saint-Simon conserve un caractère résidentiel, avec la Ramée et le parc de Gironis à proximité. | Pour une famille qui privilégie la surface et un cadre plus résidentiel. |
Les prix par quartier sont des estimations médianes du marché de la construction neuve arrêtées au 1er août 2026 par Le Figaro Immobilier. Le découpage de cette source ne correspond pas toujours exactement aux quartiers administratifs de Toulouse : le périmètre utilisé est donc précisé lorsque nécessaire. Ces valeurs constituent des repères et non des prix de vente garantis. À Saint-Cyprien, l'offre neuve disponible impose d'interpréter l'estimation avec prudence.
Montaudran : un quartier dont la desserte va changer d'échelle
Le quartier Montaudran
Parmi les programmes immobiliers à Toulouse, ceux de Montaudran s'inscrivent dans la transformation de Toulouse Aerospace, autour de l'ancienne piste de l'Aéropostale. Le quartier mêle logements, entreprises, recherche, commerces et équipements culturels.
Déjà desservi par une gare TER, le secteur doit accueillir fin 2028 les stations Montaudran Gare - Piste des Géants et Aerospace Campus de la ligne C. Toulouse Aerospace prévoit à terme environ 2 700 logements.
Pour un premier achat, l'intérêt réside autant dans les équipements existants que dans l'amélioration future des transports. Il faut donc distinguer ce qui est déjà en place de ce qui reste prévu.
Où trouver un bon équilibre entre prix et transports à Toulouse ?
Pour un budget plus contraint, la recherche peut se déplacer vers des secteurs plus abordables sans négliger la desserte. Trois secteurs proposent des compromis différents.
Quartier Borderouge
Autour de 3 859 €/m², Borderouge reste sous les niveaux de la Cartoucherie ou de Saint-Cyprien. Le terminus de la ligne B et le parc de la Maourine de 14 hectares permettent de concilier davantage budget, métro et cadre de vie.
Quartier Saint-Martin-du-Touch
Le périmètre de prix Purpan-Saint Martin du Touch se situe autour de 3 746 €/m², sous le niveau de Montaudran. La proximité d'Airbus constitue déjà un atout pour les actifs de l'ouest toulousain, tandis que l'arrivée prévue de la ligne C en 2028 reste un élément futur.
Quartier Lardenne - Pradettes - Basso-Cambo
Autour de 3 977 €/m², ce secteur propose un autre compromis : Lardenne privilégie l'environnement résidentiel, tandis que Basso-Cambo bénéficie du terminus de la ligne A. L'adresse retenue compte donc autant que le niveau de prix du secteur.
Comment choisir son quartier pour un premier achat dans le neuf à Toulouse ?
Pour comparer les logements neufs à Toulouse, ne vous arrêtez pas au prix au mètre carré.
Regardez également :
- le prix total et la surface du logement ;
- la proximité du métro, du tramway ou d'une gare ;
- le temps de trajet vers votre bassin d'emploi ;
- l'étage, l'orientation et les espaces extérieurs ;
- la présence d'un stationnement ;
- le calendrier des futurs transports et projets urbains.
Le bon quartier n'est donc ni forcément le moins cher ni forcément le plus central : c'est celui dont le compromis entre budget, trajets et cadre de vie correspond à votre projet.
Le BRS prend de l'ampleur à Toulouse
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Sources : Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) ; L'ObserveR ; Le Figaro Immobilier ; Toulouse Métropole et Mairie de Toulouse ; Tisséo ; Oppidea ; ANIL.
