Tour d'horizon d'un quartier d'exception pour ceux qui envisagent un logement neuf à Nice.
Une colline chargée d'histoire
Avant d'être un quartier résidentiel, Cimiez fut une ville à part entière : Cemenelum, capitale administrative romaine des Alpes-Maritimes du Ier au IVe siècle.
Les vestiges de cette cité antique sont encore visibles aujourd'hui, avec notamment trois complexes thermaux complets, des tronçons de voies romaines et un amphithéâtre partiellement conservé. Au cœur du parc des Arènes, le musée d'Archéologie, inauguré en 1989, présente les collections issues des fouilles menées sur ce site exceptionnel.
C'est à la fin du XIXe siècle que Cimiez connaît sa seconde heure de gloire. La création du boulevard de Cimiez en 1892 ouvre la voie à un développement spectaculaire : palaces, villas de maître et résidences de prestige s'y succèdent pour accueillir l'aristocratie européenne en villégiature.
La reine Victoria elle-même séjourne au Régina, palace de la Belle Époque aujourd'hui transformé en résidence d'habitation comme la plupart de ses homologues du quartier. Ce passé fastueux vaut à Nice d'être inscrite sur la liste du patrimoine mondial de l'UNESCO au titre des « villes de villégiature d'hiver de Riviera ».
Un pôle culturel de premier plan
Cimiez concentre plusieurs institutions culturelles majeures dans un périmètre remarquablement restreint. Le musée Matisse, installé dans la villa Gubernatis (1680) au cœur du parc des Arènes, abrite une collection permanente dédiée à l'artiste qui résida et est inhumé dans le cimetière du monastère franciscain adjacent.
À quelques pas, le musée national Marc-Chagall présente dix-sept toiles illustrant le « Message biblique », pour un ensemble de plus de 1 100 œuvres à eux deux, assurant quelque 150 000 visites annuelles.
Le monastère franciscain, fondé au XIVe siècle, se double d'un jardin en roseraie à l'italienne dont la terrasse surplombe la vallée du Paillon et la Méditerranée. Le parc des Arènes, vaste oliveraie d'oliviers centenaires, accueille chaque été le célèbre festival de jazz en plein air de Nice, l'un des plus anciens d'Europe.
Cimiez, un quartier doublement labellisé
- Classement UNESCO au titre des « villes de villégiature d'hiver de Riviera »
- Fiche patrimoine officielle publiée par la Ville de Nice (service Nice Ville d'Art et d'Histoire)
- Site archéologique de Cemenelum classé monument historique
Un cadre de vie résidentiel et bien desservi
Situé à environ 90 à 130 mètres d'altitude, Cimiez offre une atmosphère singulière à moins de 30 minutes à pied du centre historique de Nice.
Le quartier est aujourd'hui prisé par les familles et les actifs autant que par les retraités, attirés par un environnement verdoyant doublé de toutes les commodités : établissements scolaires publics et privés, crèches, commerces de proximité, conservatoire à rayonnement régional (750 places), clinique Saint-Georges et présence du CHU Pasteur.
Sept stations de vélos en libre-service et plusieurs lignes de bus desservent le quartier, qui bénéficie également d'un accès rapide à l'autoroute A8. Longtemps perçu comme un bastion de la vie bourgeoise niçoise, Cimiez attire désormais un profil d'acquéreurs plus large, sensibles à la combinaison rare entre proximité urbaine, qualité architecturale et offre culturelle immédiate.
Un marché du neuf structurellement sous tension
La tension foncière est structurelle à Cimiez. La forte densité du bâti existant — largement composé de palaces reconvertis, de résidences de standing et de villas protégées — laisse très peu de place aux nouvelles constructions.
À l'échelle des Alpes-Maritimes, ce phénomène a pris des proportions préoccupantes. Selon le bilan présenté en mars 2026 par l'Observatoire Immobilier d'Habitat de la CCI Nice Côte d'Azur et la Chambre des Notaires des Alpes-Maritimes, le nombre de permis de construire est tombé à moins de 3 400 logements autorisés en 2025, contre 7 000 en moyenne avant la période Covid.
« Si le marché de la revente a repris des couleurs en 2025, le marché du neuf reste très tendu, avec notamment des inquiétudes liées à la baisse des autorisations d'urbanisme », résume Cyril Messika, Président de l'Observatoire Immobilier d'Habitat. Le stock de logements neufs disponibles dans l'ensemble du département ne représente plus que 1 833 unités.
Dans ce contexte de pénurie structurelle, les prix du neuf dans les Alpes-Maritimes ont continué leur progression, passant de 6 636 €/m² à 6 987 €/m² en l'espace d'un an. Sur le marché de l'ancien, le prix médian des appartements à Nice atteignait 4 810 €/m² en 2025. « La tendance haussière est pérenne, les 5 000 euros du m² devraient être touchés très prochainement », prévient Maître Laurent Libouban, Président de la Chambre des Notaires des Alpes-Maritimes.
À Cimiez, les biens de standing — rooftops, appartements traversants avec vue panoramique sur la mer ou le parc des Arènes — se négocient sensiblement au-dessus de cette moyenne. Parmi les opérations récemment commercialisées, la résidence Avenue des Arènes de Cimiez (Emerige) propose des appartements du 2 au 5 pièces avec des rooftops atteignant 185 m², pour une livraison prévue au deuxième trimestre 2027.
Financer son appartement neuf à Nice avec le PTZ
Nice est classée en zone A du zonage Prêt à Taux Zéro (PTZ), ce qui la place parmi les marchés immobiliers les plus tendus de France. Ce classement est issu de l'arrêté du 5 septembre 2025, le plus récent à avoir révisé le zonage ABC.
Depuis le 1er avril 2025, en application de l'article 90 de la loi de finances pour 2025 et du décret n° 2025-299 du 29 mars 2025, le PTZ est étendu à tous les logements neufs sur l'ensemble du territoire français, jusqu'au 31 décembre 2027.
| Type de logement | Zone | Quotité PTZ | Validité |
|---|---|---|---|
| Appartement neuf | Zone A (Nice) | 20 à 50 % | Jusqu'au 31/12/2027 |
| Maison neuve | Tout territoire | 10 à 30 % | Jusqu'au 31/12/2027 |
| Logement ancien avec travaux | Zones B2 et C uniquement | Jusqu'à 40 % | Sous conditions |
À ces conditions de financement avantageuses s'ajoutent les bénéfices classiques de l'achat en VEFA : frais de notaire réduits (2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l'ancien), garanties décennale et de parfait achèvement, et performance énergétique conforme à la norme RE 2020, synonyme de charges allégées sur la durée.
Pour les primo-accédants comme pour les investisseurs en quête d'un immobilier neuf à Nice dans un secteur à forte valeur patrimoniale, Cimiez représente une opportunité rare : celle d'accéder à un quartier dont la rareté foncière constitue, par définition, une protection durable de la valeur.
Pour aller plus loin :
