Comprendre les prix de l'immobilier

Variation des prix de l’immobilier : critères géographiques

La zone géographique est le premier critère influant sur le prix de l’immobilier. Zones tendues et détendues, accessibilité et proximité des services sont autant de facteurs qui joueront un rôle au moment d’établir le prix de vente d’un bien immobilier.

Estimation d’un bien immobilier : l’offre et la demande

Le principe de l’offre et de la demande impacte grandement sur les prix de l’immobilier. Si la demande en logement est plus importante que l’offre du marché, on parle alors de zone géographique tendue. Ce phénomène concerne principalement les grandes villes. Les prix grimpent rapidement car les biens sont presque assurés de trouver preneur, peu importe la somme. A contrario, lorsque le nombre de demandes s’équilibre avec le nombre d’offres, on parle de zones détendues.

Accessibilité du logement

L’accessibilité est un facteur déterminant dans l’évaluation du prix du bien puisqu’il coïncide bien souvent avec le principe de zone tendue. Les logements situés en zones tendues profitent d’un réseau de transports en commun développé. Ils assurent la proximité des commerces et des lieux de vie comme les restaurants ou les cafés.

Superficie et zone géographique

La superficie du logement est l’un des critères les plus importants permettant d’estimer un bien immobilier. Le prix est fixé en fonction de la superficie. On parle alors de prix au m². Il est également calculé en fonction de la zone géographique du bien. En zone tendue, un appartement de 50 m² coûtera plus cher qu’un appartement de même superficie dans une zone dite détendue. À noter cependant que plus un logement est grand, moins le prix au m² est cher.

Estimer un bien immobilier : critères qualitatifs

Le logement en particulier est pris en compte lorsqu’il s’agit de fixer les prix de vente. État général, performances énergétiques, prestations spécifiques sont à considérer.

Prestations et emplacement

Comme la zone géographique, l’emplacement du bien immobilier dans un immeuble a son importance. Un appartement en rez-de-chaussée est en général moins cher qu’un appartement au dernier étage avec terrasse par exemple, en raison de la faible luminosité et des risques de cambriolage plus importants. Cependant en l’absence d’un ascenseur, un appartement en étage élevé subira une décote de 10 %. Par ailleurs, les parties communes, l’entretien du bâtiment ainsi que la présence d’un ascenseur ou d’une piscine dans la copropriété vont influer sur le prix du bien immobilier.

Un logement bien pensé

L’agencement du logement a son importance. Le nombre de pièces composant le bien va influer sur le prix. En effet, un appartement de 100 m² avec 2 chambres coûte plus cher qu’un appartement de même superficie avec une seule chambre, car les acheteurs potentiels sont plus nombreux. De même, le nombre de salles de bains joue un rôle de plus en plus essentiel dans la fixation du prix du bien.

Performance énergétique

Les prix de l’immobilier varient selon la qualité du bien présenté à la vente. Un logement neuf ou en très bon état verra sa valeur en hausse par rapport à un logement nécessitant des travaux. En raison des récentes réglementations thermiques, les performances énergétiques d’un logement entrent également en jeu lorsqu’il s’agit d’évaluer un bien immobilier. En effet, un logement bien isolé et situé dans les catégories A à C après un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) aura plus de valeur sur le marché immobilier qu’un logement jugé énergivore, car il générera moins de dépenses énergétiques au quotidien.

Pour aller plus loin :

Infographie : Les étapes d’un achat immobilier pour les primo-accédants
Les avantages de l'achat immobilier dans le neuf