Le lotissement, un univers bien spécifique
On croit souvent que la différence entre lotissement et copropriété réside dans la configuration du lieu, le premier étant un ensemble de pavillons construits côte à côte, la deuxième un immeuble. Cependant, il convient de signaler qu’il existe deux sortes de copropriété :
- la copropriété verticale : un immeuble
- la copropriété horizontale (ou pavillonnaire) : des maisons construites de la même façon que dans un lotissement
Un lotissement peut être défini comme un terrain divisé en plusieurs lots devant accueillir de futures constructions. À l’acquisition d’un lot, l’acheteur devient un coloti et est propriétaire tant de la construction que du terrain sur lequel elle a été bâtie. Il détient également une partie des espaces communs (voirie, trottoirs, parcs, terrains de jeux, électricité, égouts…). Il existe deux types de lotissements :
- le lotissement privé
- le lotissement communal
Dans une copropriété, l’aquéreur devient copropriétaire. À l’acquisition, il devient propriétaire du bien acheté, mais pas du terrain sur lequel il est bâti pour lequel il ne bénéficie que de la jouissance.
Bon à savoir
Copropriété horizontale et division des parcelles
Une copropriété horizontale est souvent créée lorsque le promoteur n’a pas eu l’autorisation de diviser le terrain en parcelles et n’a donc pas pu créer un lotissement. Le terrain reste donc entier et les acheteurs ne deviennent propriétaires que de leur logement.
Quelles sont les règles d’un lotissement privé ?
Dans un lotissement privé, les colotis sont chacun propriétaires d’une parcelle, incluant une part des espaces communs. Dans cette situation, la gestion est très proche de celle d’une copropriété, à deux nuances près :
- le lotissement est géré par une association syndicale libre (ASL), tandis que la copropriété est gérée par un syndic de copropriété
- les frais inhérents à la gestion des espaces communs sont payés à parts égales dans un lotissement, tandis qu’ils sont calculés au tantième dans une copropriété, c’est-à-dire proportionnellement à la valeur du bien acheté
En dehors de ces différences, le fonctionnement est identique : les copropriétaires ou colotis se réunissent pour prendre les décisions à propos de la gestion des espaces communs en respectant un règlement rédigé par le lotisseur.
Ce règlement, non obligatoire, contient généralement les compléments aux règles d’urbanisme apportés par le lotisseur. Il peut donc imposer certaines règles pour les constructions auxquelles chaque propriétaire devra se conformer. Un cahier des charges peut aussi être rédigé par le lotisseur. Celui-ci a pour but d’organiser la vie au sein du lotissement. Il peut donc contenir des règles concernant les horaires de tonte, l’installation d’antennes ou encore les métiers qui peuvent être pratiqués dans le lotissement.
Le règlement d’une copropriété correspond à la fois au règlement et au cahier des charges du lotissement. En revanche, contrairement aux documents du lotissement, ce règlement est obligatoire et a une forte valeur juridique.
> À lire aussi : Acheter un terrain diffus ou en lotissement : comment choisir ?
Et s’il s’agit d’un lotissement communal ?
Un lotissement est dit communal lorsque la commune est propriétaire des équipements communs, de la voirie et du réseau. Ainsi, il n’existe pas d’ASL, et les colotis n’ont pas leur mot à dire sur la gestion de ces espaces communs. Il n’y a donc pas de règles de copropriété à suivre dans cette situation.
En revanche, comme dans un lotissement privé, il peut exister un règlement et un cahier des charges que les propriétaires devront suivre pour l’aménagement et l’utilisation de leur bien.
Bon à savoir
Les espaces gérés par la collectivité locale
Dans certains cas, la commune ne reprend que partiellement la propriété des espaces communs. Elle peut ainsi récupérer par exemple la voirie, mais pas les trottoirs ni l’éclairage. Dans ce cas, l’ASL reste en place pour gérer ce qui reste la propriété des colotis, et les règles de copropriété demeurent pour tous ces équipements.
Les règles applicables à un lotissement ne sont pas à proprement parler des règles de copropriété. Cependant, le fonctionnement est très similaire et le quotidien en est impacté à la même échelle.
