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| Tout pour faire construire sa maison | ||
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"Après une longue descente aux enfers, la reprise est très sensible grâce aux effets du plan de relance".
Selon Christian Louis-Victor, président de l’Union des Maisons Françaises (UMF), le secteur de la construction de maisons individuelles se porte bien mieux et affiche même des résultats positifs. Le Plan Immobilier propose un tour d’horizon de cette solution particulièrement intéressante en 2010. Zoom sur toutes les étapes du projet, coup d’œil sur les aides gouvernementales et pleins feux sur le doublement du prêt à taux 0% (PTZ) à adopter avant le 30 juin prochain
Avec le doublement du PTZ, le Pass-foncier, la solvabilisation de la demande des ménages à revenus modestes (près de 2/3 des achats de maisons individuelles est le fait de ménages au revenu net mensuel compris entre 1.800 et 2.500 €) ou encore le label Maison individuelle Basse Consommation Énergétique (BBC), la segment a bénéficié d’une progression de 8 % par rapport à 2008. En 2009, 171.216 maisons individuelles ont été construites pour des particuliers acquéreurs d’un terrain, selon l’UMF.
Qui n’a pas rêvé de posséder une maison à son image, bénéficiant d’un extérieur et s’adaptant à son goût et à son style de vie ? Avec la construction d’une maison individuelle, le client a la possibilité de :
- choisir une maison correspondant à son budget,
- personnaliser sa maison : du choix du modèle (plain pied, étages, combles, étage partiel…) en passant par les plans intérieurs, au style, contemporain ou authentique jusqu’aux finitions,
- bénéficier des techniques et des matériaux les plus modernes pour un confort maximum et de toutes les exigences en terme de qualité environnementale : acier recyclé, norme NF HQE, récupérateur d’eau de pluie, panneaux solaires, labels verts….
- jouir d’un choix de maison qui s’adaptent aux modes de vie actuels aussi bien dans les plans intérieurs (suite parentale avec dressing et salle d’eau, cuisine américaine…) que dans l’architecture de plus en plus contemporaine,
- disposer de toute la sécurité que représentent les garanties du contrat de construction (garantie décennale..),
- profiter des frais de notaire gratuits.
La construction d'une maison individuelle appelle des procédures et des démarches particulières et nécessite
la connaissance des étapes suivantes :
Pour faire construire une maison individuelle, plusieurs solutions s’offrent au client.
A. Le client fait appel à un constructeur de maisons individuelles fournissant les plans. C’est la formule la plus confortable, la moins contraignante, la plus intéressante financièrement et la plus sûre en terme de garantie. Le client signe alors un contrat de construction de maison avec plan. La législation a renforcé la protection des accédants ayant recours à un constructeur : le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est de loin le contrat le plus réglementé qui offre donc les meilleures garanties. Le contrat doit préciser: l'adresse du terrain, sa surface, mentionner le titre de propriété, décrire la maison, produire les plans, la notice descriptive, le permis de construire. Il doit indiquer le délai de construction et les éventuelles pénalités de retard, le coût de la maison et les modalités de paiement, les prêts éventuellement sollicités pour y faire face. Enfin, il doit contenir les attestations de garantie du constructeur, notamment la garantie de livraison à prix et délais convenus et la garantie de remboursement. Le client peut fournir le plan. Il s’adresse alors au constructeur qui se chargera de l’ensemble des travaux. Il s’agit alors d’un “contrat de construction sans plan”, un peu moins réglementé que le contrat avec plan.
B. Le client décide de faire construire par ses propres moyens. Il agit à la fois en tant que maître d'ouvrage (propriétaire du terrain) et maître d'œuvre (l'entreprise qui construit). Pour se simplifier la tâche, il peut confier les travaux à une entreprise unique qui se charge de la construction totale ou seulement de la mise hors d'eau et hors d'air, le reste étant confié à différents artisans. Dans ce cas, il signera un contrat de construction sans fourniture de plan avec l'entreprise principale et un contrat d'entreprise lot par lot avec chacun des intervenants. C’est naturellement une solution qui exige du temps et des compétences (comparaison des devis, surveillance des travaux, etc.) et qui comporte plus de risques. Dans l'hypothèse d'une construction sans fourniture de plan, le client s’adresse à un architecte pour dresser les plans de sa maison. Si la surface n’excède pas 170 m2, le client peut même réaliser lui-même ses plans ou s’adresser à un professionnel non agréé. Mais c’est une solution naturellement risquée compte tenu de l’enjeu. Les honoraires d'architecte, dont le montant doit figurer dans le contrat, sont librement débattus à partir d'un barème minimal en fonction de la mission confiée par le client. Le montant est généralement réparti à raison de 2/3 pour l'établissement du projet et de 1/3 pour la surveillance du chantier (à titre indicatif, il faut compter pour une mission totale 5 à 8 % du montant TTC des dépenses estimées).
Toute personne dont la responsabilité peut être engagée au titre de la garantie décennale
doit être couverte par une assurance dite " dommages-ouvrage ". Il s'agit de l'architecte,
du constructeur ou de l'entrepreneur lié au maître d'ouvrage (celui qui prend l'initiative
de faire construire) par un contrat de louage d'ouvrage, mais aussi du promoteur, du vendeur d'immeubles à construire, ainsi que du particulier qui fait construire sa maison dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'architecte.
Elle doit garantir le paiement des travaux de réparation de l'ouvrage à la réalisation duquel l'assuré a contribué, lorsque ces travaux relèvent
de la garantie décennale. Cette assurance, en cas de désordre, assure le financement des travaux nécessaires, en dehors de la recherche des responsabilités. Elle permet donc au maître d'ouvrage ou à son successeur à l'intérieur de la période de dix ans, qui est victime des désordres, d'obtenir la réparation immédiate des sinistres, sans avoir à attendre que les responsabilités des différents intervenants aient été déterminées.
La police d'assurance doit être souscrite à l'ouverture du chantier et comporte obligatoirement la clause selon laquelle la garantie couvre la durée de la responsabilité pesant sur le constructeur, soit 10 ans.
Accéder à la propriété implique, pour la grande majorité des acquéreurs, le recours au crédit. Elaboré avec soin, un plan de financement constitue la meilleure garantie de réussite d’un projet d’acquisition. Zoom sur les possibilités de financement.
Comme son nom l’indique, le prêt à taux 0% est une avance de fonds remboursable sans intérêts. Destiné aux personnes physiques qui achètent leur résidence principale, le prêt à taux 0 % est toutefois soumis à des conditions de revenus et son montant et les caractéristiques de son remboursement varient en fonction de la composition du ménage, de ses revenus et du lieu d’implantation du bien. Attention à ne pas confondre ave l’éco-prêt à taux 0 % qui, lui, est destiné à financer les travaux.
- la construction d'un logement, accompagnée le cas échéant de l'acquisition de droits de construire ou du terrain destiné
à la construction de ce logement,
- l'acquisition d'un logement en vue de sa première occupation,
- l'aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l'habitation (cette opération est assimilée à la construction d'un logement),
- l'acquisition d'un logement ayant déjà été occupé et, le cas échéant, les travaux d'amélioration rendus nécessaires par
la mise aux normes réglementaires ou prévus par le bénéficiaire du prêt lors de l'acquisition de cette résidence.
Le prêt ne peut être accordé qu'aux personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours
des deux années précédant la demande.
Le prêt à taux zéro ne peut pas constituer le financement principal puisqu'il est limité à 50 % du financement total. Il peut donc se cumuler avec tout autre prêt :
prêt bancaire classique, PAS (prêt d'accession sociale), PC (prêt conventionné), prêt d'épargne-logement, prêt 1 % logement, etc. Lorsque le client a droit à l'APL au titre d'un PAS ou d'un PC, les mensualités du prêt à 0 % sont prises en compte dans le calcul de l'APL. Mais le prêt à taux zéro n'ouvre pas droit, en tant que tel, à l'APL. Dans les autres cas, (prêt bancaire, prêt d'épargne-logement), il peut aussi bénéficier de l'allocation logement, sous réserve de remplir les conditions d'obtention.
Les acquéreurs peuvent solliciter un et un seul prêt à taux zéro à condition que leurs ressources ne dépassent pas un certain plafond. Ce plafond est fixé en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement.
Zone A |
Zone B |
|
|
1
|
31 250 €
|
23 688 €
|
|
2
|
43 750 €
|
31 588 €
|
|
3
|
50 000 €
|
36 538 €
|
|
4
|
56 875 €
|
40 488 €
|
|
5 et plus
|
64 875 €
|
44 425 €
|
Il existe trois zones d'habitation (les zones Robien):
Zone A : l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur, le Genevois français ;
Zone B : les agglomérations de plus de 50.000 habitants, le reste de l'Ile-de-France, les zones littorales ou frontalières, les départements d'outre-mer,
la Corse ;
Zone C : le reste du territoire.
• Le prêt ne peut concerner que la résidence principale, qui doit être occupée au moins huit mois par an.
• Le demandeur doit s'engager à occuper le logement dans l'année qui suit la déclaration d'achèvement des travaux ou l'acquisition.
• Jusqu'au remboursement total de l'avance, le propriétaire doit donc occuper le logement à titre de résidence principale. Il peut toutefois le mettre en location
à la suite des circonstances particulières suivantes : déplacement du lieu de travail à plus de 70 km du logement, décès d'un membre du foyer fiscal, divorce, invalidité, chômage d'une durée supérieure à un an.
• Le prêt ne peut se cumuler avec une subvention de l'Anah ou une prime à l'amélioration, ni avec les réductions d'impôts accordées pour travaux dans la résidence principale.
Le montant du prêt ne peut dépasser 30% du coût global de l'opération (travaux éventuels compris), pris dans la limite d'un certain plafond.
A savoir :
Zone A |
Zone B |
Zone C |
|
|
1
|
107 000 €
|
88 000 €
|
69 000 €
|
|
2
|
150 000 €
|
126 500 €
|
103 000 €
|
|
3
|
167 000 €
|
143 000 €
|
119 000 €
|
|
4
|
183 500 €
|
159 000 €
|
134 500 €
|
|
5
|
200 500 €
|
175 500 €
|
150 000 €
|
|
6 et plus
|
217 000 €
|
191 500 €
|
165 500 €
|
• Ce taux est porté à 40% dans les zones franches urbaines et les zones urbaines sensibles.
• Les plafonds ci-dessus, majorés par rapport à l'achat d'un logement ancien, sont en vigueur pour les offres de prêts émises jusqu'au 30 juin 2010. Après cette date, ces plafonds seront réduits d'un tiers.
• Le prêt ne peut non plus dépasser le montant total des autres prêts d'une durée supérieure à deux ans.
• Les modalités de remboursement dépendent du revenu imposable du ménage (RI) selon un système assez complexe.
* RI < 15 801 € en zone B et C ou RI < 23 689 € en zone A : la durée totale du prêt peut être de 26 ans, les mensualités pouvant débuter après une période
de différé maximale de 18 ans
* RI compris entre 15 801 € et 19 750 € en zone B et C : la durée totale du prêt peut être de 24 ans, les trois quarts du prêt pouvant être remboursés sur
les six dernières années.
* RI compris entre 19 751 € et 23 688 € en zone B et C ou RI compris entre 23 689 € et 43 750 € en zone A : la durée totale du prêt peut être de 19 ans, la moitié du prêt pouvant être remboursée sur les 48 derniers mois.
* RI compris entre 23 688 € et 31 588 € en zone B et C ou RI > 43 750 € en zone A : le remboursement peut s'effectuer sur 12 ans sans différé.
* RI > 31 588 € en zone B et C : le remboursement s'effectue sur 9 ans sans différé.
La majoration du prêt à 0% s'applique aux logements neufs situés en métropole qui bénéficient du label "Bâtiment basse consommation énergétique BBC 2005".
Montant de la majoration
La majoration du prêt à taux zéro est de :
• 15 000 € pour les foyers composés de trois personnes ou moins
• 20 000 € pour les foyers composés de quatre personnes et plus. Cette majoration s'ajoutera aux autres cas de majoration prévus par la loi (majoration en fonction de plafonds de revenus en cas d'aide d'une collectivité locale, etc.).
- Les bénéficiaires de cette majoration BBC 2005 pourront rembourser le PTZ selon un calendrier aménagé par rapport au dispositif de droit commun.
- Les modalités de remboursement dépendent du revenu imposable du ménage (RI) selon un système assez complexe.
- Zone A : Paris et communes limitrophes, zone B : reste de l'Ile-de-France, zone C : autres zones.
• RI < 15 801 € en zone B et C ou RI < 23 689 € en zone A : la durée totale du prêt peut être de 30 ans, les mensualités pouvant débuter après une période de différé maximale de 18 ans.
• RI compris entre 15 801 € et 19 750 € en zone B et C : la durée totale du prêt peut être de 27 ans, les trois quarts du prêt pouvant être remboursés sur les neuf dernières années.
• RI compris entre 19 751 € et 23 688 € en zone B et C ou RI compris entre 23 689 € et 43 750 € en zone A : la durée totale du prêt peut être de 21 ans, la moitié du prêt pouvant être remboursée sur les six dernières années.
• RI compris entre 23 688 € et 31 588 € en zone B et C ou RI > 43 750 € en zone A : le remboursement peut s’effectuer sur 16 ans sans différé.
• RI > 31 588 € en zone B et C : le remboursement s’effectue sur 12 ans sans différé
Dans le cadre de l’achat d’un bien neuf à usage de résidence principale, une distinction est faite entre les logements à basse consommation énergétique qui répondent au label BBC et les autres.
- Déduction de 40% des intérêts d’emprunts sur 7 ans
- Doublement du Prêt à Taux 0% + jusqu’à 20 000 euros supplémentaires en Prêt à Taux 0% vert.
- 25% à 50% de crédit d’impôt sur l’équipement de chauffage et d’eau chaude sanitaire.
- Economie sur votre facture annuelle de chauffage.
Les autres biens neufs achetés après le 1er septembre 2010 bénéficieront d’une déduction de 30% des intérêts du crédit immobilier la première année puis de 15% les quatre années suivantes. Cet avantage aura tendance à baisser ensuite. En effet, à partir de 2013, la norme BBC sera obligatoire pour toute nouvelle construction.
Première étape : le constructeur étudie attentivement la conception même de la maison afin de réduire les plus gros postes sources de consommation d’énergie : chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation, éclairage, climatisation. Il apporte la garantie du meilleur choix en matière de forme, d’agencement et d’orientation de la maison par rapport au soleil mais aussi au niveau de l’isolation.
Deuxième étape : le choix des équipements. Selon les objectifs et le budget du client, le constructeur proposera des solutions performantes notamment pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire, l’isolation et certains autres dispositifs constructifs.
Le Pass-Foncier® est un dispositif qui permet aux ménages à revenus modestes qui souhaitent accéder à la propriété de payer leur résidence principale en deux temps.
• d'abord la construction de la maison.
• ensuite le terrain, lorsque le prêt principal souscrit pour la construction est remboursé.
Autre volet du dispositif, le Pass-Foncier® à remboursement différé est accordé par les Comités Interprofessionnels du Logement et la chambre de commerce et d’industrie (CIL-CCI). L'accédant ne paye que les intérêts et ce, à un taux particulièrement intéressant puisque celui-ci ne peut varier que de 1,25 à 2,50% suivant les cas. Le prêt Pass-foncier® peut être complété par les différents prêts aidés comme le prêt à l’accession sociale (PAS).
Le Pass-Foncier® n'est pas ouvert à tous. Il faut en effet, remplir une triple condition :
1ère condition : être primo-accédant : c'est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant les deux ans précédant la demande. La date à prendre en compte est le dépôt de la demande du Pass-Foncier.
2ème condition: bénéficier d'une aide à l'accession sociale
Autre condition, l'acquéreur doit bénéficier d'une aide versée par une collectivité locale. Celle-ci varie suivant le lieu d'acquisition et le nombre de personnes qui compose le ménage.
Zone A |
Zones B ou C |
|
|
1
|
4000 €
|
3000 €
|
|
2
|
4000 €
|
3000 €
|
|
3
|
4000 €
|
3000 €
|
|
4
|
5000 €
|
4000 €
|
|
5 et plus
|
5000 €
|
4000 €
|
3ème condition : respecter un plafond de ressources qui correspond à celui du P.S.L.A (Prêt Social de Location-Accession). Le revenu de référence est le revenu fiscal de l'année précédant la demande du pass-foncier.
- Première étape
Dans un premier temps une société, désignée par le Comité Interprofessionnel du Logement et la chambre de commerce et d'industrie (CIL-CCI) ou bien une structure gérée par la Caisse des dépôts et consignations fait l'acquisition du terrain.
Le prix de construction ou d'acquisition ne pouvant excéder un prix fixé au m² qui varie suivant la zone géographique ou le logement est construit.
- Deuxième étape
Dans un second temps, la société signe un bail à construction au profit d'une tierce personne (le futur accédant) avec la promesse de lui vendre le terrain au terme.
La durée du bail est équivalente à la durée la plus longue des prêts immobiliers contractés. Pendant cette durée, qui ne peut excéder 25 ans, l'acquéreur ne rembourse que le prêt lié à la construction ou l'acquisition.
- Troisième étape
Enfin, dernière étape : au terme du bail à construction, le bénéficiaire du pass-foncier collectif peut se porter acquéreur du terrain ou en prolonger la durée.
Zone géographique |
Prix maximum au m² |
|
A
|
4100 €
|
|
B 1
|
2750 €
|
|
B 2
|
2400 €
|
|
C
|
2100 €
|
Le dispositif de la maison à 15 euros par jour est donc un dispositif d'aide à l'accession à la propriété permettant aux personnes à revenus modestes de devenir propriétaire de leur résidence principale. Il est cumulable avec :
• Le nouveau prêt à taux zéro
• Le dispositif du pass foncier avec la subvention délivrée par la collectivité territoriale
• Le prêt à l'accession sociale Pour bénéficier de la maison à 15 euros par jour, il faut remplir un certain nombre de conditions à savoir :
Etre primo accédant, c'est à dire n'avoir pas été déjà propriétaire.
Acquérir un logement neuf, soit en construisant une maison individuelle, soit en achetant un appartement Pour bénéficier de la maison à 15 euros par jour, il faut remplir un certain nombre de conditions à savoir :
• Etre primo accédant, c'est à dire n'avoir pas été déjà propriétaire.
• Acquérir un logement neuf, soit en construisant une maison individuelle, soit en achetant un appartement neuf (V.E.F.A).
• Bénéficier d'une aide à l'accession sociale de la part d'une ou plusieurs collectivités locales.
• Avoir un revenu fiscal de référence au titre des revenus de l'année 2008 inférieur à un certain plafond.
• Composer un ménage d'au moins 3 personnes.
Si les constructions génèrent aujourd'hui jusqu'à 25% des gaz à effet de serre, il est possible de réduire l'impact des maisons sur l'environnement, en optant pour des matériaux qui le respectent le plus possible.
Un produit peu énergivore : souvent assimilé au ciment, le bloc béton n’en possède pourtant qu’une minorité puisqu’il est composé à 87% d’agrégats de sable et de gravier, à 6% d’eau et à seulement 7% de ciment. Ainsi, seuls les 7% de ciment nécessitent une cuisson (contrairement à la terre cuite). Son procédé de fabrication est relativement simple et rapide : le bloc en lui même est moulé à froid, puis il sèche, et c’est tout ! On produit ainsi un bloc béton à la seconde. Du coup, c’est le matériau qui dépense le moins d’énergie lors de sa fabrication. Le matériau béton en lui-même n’a aucune qualité thermique. Nu, il obtiendrait les plus mauvaises performances d’isolation par rapport à ses concurrents. Ce qu'il possède en revanche, par sa lourdeur, c'est sa forte inertie, permettant de conserver la chaleur en hiver, et la fraicheur en été, donc d'économiser de l'énergie !
La brique a entamé sa révolution depuis déjà quelques années et gagne régulièrement des parts de marché. Force est de constater que les nouvelles briques de type Monomur® n'ont plus grand-chose à voir avec celles que nous connaissions, leur composition mise à part. La brique est une véritable barrière hygrométrique puisqu'elle ne garde pas l'humidité contenue dans l'air. Les problèmes de moisissure sont éradiqués ainsi que les différents types d'allergies qui leur sont liés. Autre avantage, le procédé de joint mince utilisé pour l'assemblage des blocs limite considérablement les consommations d'eau, ce qui est également bon pour l'environnement. La fabrication quant à elle ne fait appel qu'à de l'argile mais nécessite une cuisson qui impacte le bilan écologique du matériau.
Le béton cellulaire aussi appelé Thermopierre est couramment utilisé. On estime, à l'échelle européenne, que 600.000 maisons individuelles sont construites chaque année en Thermopierre. C'est un mélange de sable siliceux broyé fin, de ciment portland, de chaux de haute qualité, d'eau et de poudre d'aluminium (0,10 %). Le matériau est un bon isolant thermique. Aucun solvant, aucune fibre, aucun COV (Composé organique volatil) ne sont émis par la suite dans l'air. La mise en œuvre utilise la technique du joint mince qui supprime une dizaine de tonnes de mortier !
Le bois est une alternative qui séduit de plus en plus d’acquéreurs. Retour aux sources, besoin d'un matériau sain et naturel, préservation de l'environnement motivent souvent ce choix. En effet, le bois, matériau de construction renouvelable, nécessite peu d'énergie pour sa transformation. Par ailleurs, la maison bois, parfaitement isolée, autorise d'importantes économies d'énergie pour son chauffage. Le comportement du matériau est globalement bon.
Toutes les informations utiles pour la construction d'une maison individuelle.
Site destiné à tous les particuliers désirant faire construire une maison : actualités, informations, contacts et annuaire des constructeurs.
www.uniondesmaisonsfrancaises.org
Pour tout savoir sur le contrat de construction de maison individuelle :
www.uci-ffb.fr (rubrique : contrat de construction de maison individuelle).
Association développant depuis 1993 une Démarche de Qualité originale qui réunit les Consommateurs et les Constructeurs de maisons individuelles (sélection des Constructeurs de maisons individuelles de qualité et accompagnement des consommateurs).
www.maisons-qualite.com
Tout savoir sur la Maison BBC ou basse consommation : www.maison-bbc.com
Doublement du Prêt à taux 0 % :
www.gouvernement.fr/gouvernement/qu-est-ce-que-le-doublement-du-pret-a-taux-0
Le PASS-FONCIER, dispositif d'accession populaire à la propriété mis en place par l'État et les partenaires sociaux du 1% Logement :
www.logement.gouv.fr ou www.vosdroits.service-public.fr
